透视|杭州头部板块涨价 大江东和崇贤竟跌过30%

腾讯房产 麦克 发自杭州 经过了“名不副实”的“银十”,反倒迎来了“小高峰”?11月,杭州楼市成交量环比大增,平均每周成交都在2000套以上,最后一周更是达到3800套以上!

较高的成交量背后,是红盘不断,新盘频出,绿城·晓风印月、绿都·东澜府、城北万象城幸福里、地铁绿城杨柳郡,既带来浩大声势,也带来较高成交量,对比10月,可谓“名副其实”。尤其是绿都·东澜府,11月中旬一次性出清1368套房源,到了月底,就消化掉1053套!

当然,也存在另外一种情况,像地铁绿城杨柳郡,10月开盘,到11月成交了516套,其实要算在10月的功劳簿上。

面对高成交量,4万+的头部板块与2万+的刚需板块在价格上,则表现迥异:钱江新城、市中心、城东新城、申花等板块单价普遍上涨,而大江东和崇贤则普遍下降。是什么原因呢?后文会有分析。只能说,无论富人还是刚需购房者,年底杭州依然在释放较大的购房需求。

单盘来看,11月份成交量前三为绿都·东澜府、金地滨江万科·悦虹湾、地铁绿城·杨柳郡。

“销冠”绿都·东澜府位于崇贤,11月共成交了1053套,均价21332元/平。该项目属于杭州首个精装现房,11月中旬一次性出清1368套房源,最终摇号结果为6000多组,虽然没有达到“万人摇”,但从成交数量来看,人气很旺。

第二名金地滨江万科·悦虹湾,位处湘湖,靠近地铁一号线湘湖站。11月楼盘共成交546套,均价34566元/平,属于改善房价位的楼盘。

地铁绿城·杨柳郡位列第三,共成交516套。杨柳郡也是上个月主城区成交量最高的楼盘,由于加推了不少小户型房源,给刚需们提供了难得的低准入门槛,加之绿城品质、地铁上盖的潜力,杨柳郡“万人摇”风头一时无两。

下面,我们一起来看下具体的各板块情况分析。

均价4w+板块

11月份,杭州有成交且成交均价大于4万元/㎡的板块共9个,与10月份数量相同,并且是同一批队伍,只不过排名有所变化。

在4w+阵营当中,房价上涨成为主旋律,9大板块当中,6个板块房价上涨,只有钱江世纪城、拱宸桥和滨江的房价降了,并且降幅不算很大。

综合来看,这波涨价潮的形成,主要得益于杭州上个月有一大批高价位楼盘进入网签阶段,比如绿城·晓风印月、杭州公馆、绿城·凤起潮鸣、世茂·钱塘天誉、首开·东城金茂府等等,这也说明,接近年关,杭州的富人购房需求依然旺盛。

钱江新城均价上涨最多,达到了20.02%。保利滨江·上品成交量减少,仅4套;而滨江金地·御品成交量达到108套,均价7万/平以上,对整个板块的价位影响至关重要。

钱江世纪城变化不大,板块内依然是保利·澄品单盘销售,11月成交数量较高,共214套,均价5万元/平以上。

滨江环比略降,成交主力楼盘为绿城·晓风印月和信达中心·杭州壹号院。晓风印月共成交151套,均价4.8万左右,而杭州壹号院共成交57套,均价4.9万左右。

均价3w+板块

11月,3万+梯队内减少至7个板块,比10月少了一个。变化在于,失去了3个板块,新增了2个板块。降级的3个板块是:桃源田园、丁桥、崇贤,而新增的两个“升班马”则是金沙湖和闻堰湘湖。

值得一提的是,金沙湖属于“从无到有”的变化。之前该板块已经新房断供很久。11月份,板块携湖景居正式归来。湖景居同时也是该板块唯一有成交的楼盘。该项目11月共成交172套,均价33446元/平。

湘湖上涨势头较猛,达到54.58%,主要是金地滨江万科·悦虹湾,上个月大卖546套,均价37760元/平,直接拉升板块均值。同时,湘湖板块还有保利·湘湖和院成交了6套,均价2.5万/平左右,对整体影响不大。

萧山北干目前仅有少量楼盘项目进入成交阶段,奥克斯·金宸玖和府、旭辉东原国滨府,成交量都不大,加起来共成交了18套。

萧山市北比较稳健,波动不大。成交量突出的楼盘有这几个:合景·天誉,132套;新希望滨江·锦粼府,84套。

凭借着地铁绿城·杨柳郡,艮北新城11月大放光芒,上个月该项目仅网签59套,这个月则高达516套,为主城区“销冠”。项目成交均价为35000元/平左右。

均价2w+板块

11月,分布在均价2万元/㎡+梯队内的板块依然为13个,但是有进有出,板块的变化还是挺大的。大江东、临平北、丁桥,这几个板块跌入1万+板块,而湘湖升入了3万+阵营。

在2万+阵营内,波动最大的要数崇贤。从10月份的均价32711元/平,到11月的21578元/平,下降了约34%。主要原因在于,主力楼盘,尤其是杭州城区成交量最高的楼盘,就诞生在崇贤,绿都·东澜府,集中网签了1053套,相当惊人。均价21000元/平,妥妥的刚需福利。

良渚新城的均价,环比上涨了11.87%,板块内拥有近期的“万人摇”红盘城北万象城幸福里。幸福里11月份共网签了268套,均价26000元/平左右。

未来科技城均价上涨,逼近3万+。板块内有两大新面孔:众安绿城·南湖明月,共成交245套,均价25147元/平;杭州富力中心,成交128套,均价31360元/套。此外,成交量较大的还有阳光城·未来悦,共网签184套,均价31739元/平。

临平新城重返2万+板块,但是成交项目不多。主力楼盘为金辉·江山云著,具体来讲,该盘属于翁梅板块。理想·康城一品也有在卖,但是成交数量为个位数。

均价1w+板块

最后是万元板块,11月份万元梯队的板块增加到5个,除义桥临浦、老余杭外,新增了临平北、大江东和星桥。

新增的这三个板块,临平北、大江东和星桥,都是从2万+阵营跌落而来。

其中,大江东降幅最大,44%。11月,大江东总成交量较高,由金色和庄、融创城、畅享幸福里三大楼盘“领衔”,分别贡献了214套、184套和150套。而这三个盘均价都是相当亲民,分别为11960元/平、18396元/平、12577元/平。

星桥在售楼盘不多,成交量也不大,广厦·天都城和金辉蓝光·星奕云著,共成交23套,昔日红盘板块,已成为“黯淡星”。

相对来讲,临平北则风头强劲。华润御山道壹号、杭州江山风华、赞成旭辉·时代悦章,分别成交了58套、165套、101套。

义桥临浦依然主打风荷锦庭单个楼盘,11月,项目成交量环比翻倍,达到264套,均价19284元/平。

综合来看,11月继承了10月“推盘潮”所打下的基础,在成交方面才表现如此优秀。同时,11月杭州已发放了100张左右的预售证,超过了“金九”和“银十”,无疑又为12月打下厚实的基础。

12月份,杭州楼市预计有44个楼盘开盘,包括23个纯新盘。从开年后的小阳春,经历过“面黄肌瘦”的“金九”“银十”,越到年底,楼市气血越旺,竟迎来个“豹尾”,接下来楼市房价是涨是降,买卖双方会有什么举动,着实令人期待。

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