透视|杭州二手房很难卖!明年楼市几何,来听专家怎么说

腾讯房产Sukee 发自杭州

临近年底,2020年在即,又一本全新的年历铺开在你我面前。

当下的杭州房地产市场,数据先跑,各方信息都透漏出了一些微妙的信号。

土地市场遇冷,热门地块却以底价成交;新房价格环比下跌,金九不金,银十亦成色不足;二手房挂牌量高企,突破10万套后一路高歌猛进;二手房价格却遭遇8、9、10三月连跌……

腾讯房产特邀请到了戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光、中指研究院浙江分院副总经理高院生、浙江中原地产首席分析师荆海燕、业内资深媒体人武恒光等业内资深专家、从业者,共同探讨当下的楼市现状以及2020杭州楼市走向。

土地市场

土地市场方面,有数据显示,10月份全国房企拿地194宗,总面积为1085.95万㎡,拿地总价跌破千亿元,仅917.71亿元。从各月拿地均价来看,10月份8450.67元/㎡的拿地均价已是年内最低。此外,按楼面地价计算,10月份3737.12元/㎡的价格也已创下年内最低记录。

就杭州近期土地出让情况来看,几块被看好的热门地块纷纷被以底价拍走,土拍现场竞争也不甚激烈,房企拿地动作有收缩的迹象。

但从全年土拍成交总金额看,杭州2019年全年土地出让金已经超过去年全年。

“一方面,从整体市场的季节性角度看,企业四季度的主要核心任务一般会集中在项目去化、完成全年销售目标上。这是正常的节奏。

另一方面,今年有一个特征是,在三季度之后,全国的市场热度是在下降的,尤其一些区域项目的去化出现分化。我们统计1-10月份全国房企销售额发现,许多企业的销售增速在放慢,这也会加大企业年底的业绩压力。

两个因素综合作用下,导致房企在今年的四季度更加强调项目的回款和资金的稳健。”中指研究院浙江分院副总经理高院生说

高院生还表示,“在这一轮的行业调控中,房地产资金、融资方面的口子相对偏紧。很多房企今年的资金压力、融资难度都在提升,在这种情况下,企业还是会优先保障现金流的稳健,拿地速度则会有所放缓。”

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光也分析:“目前来看,杭州房企手头上在开发或者待开发的土地还比较充裕,因此在大的市场环境下开发商还是会比较谨慎的去选择性价比高的、开发潜力大的地块。

距离年底仅一个多月的时间,我相信杭州主城区不太会新的宅地推出。那么一方面没有太多新的宅地供应,一方面短短一个月内房企的态度也不会有大的改变,这种谨慎拿地的态度相信会持续到年底。”

而浙江中原地产首席分析师荆海燕则认为,第四季度是房企拿地的好机会。“最近拿地的房企是比较幸运的,一是拿地的价格不高,项目未来的利润有了最基本的保障;二是也没有更多的竞争对手。对于那些持续在关注土地,有目标要拿地的房企而言,拿地难度相较以往降低了很多。

究其原因,很多企业从管控的角度来讲,在年底会遇到一些节点,重心也会更倾向于冲业绩和资金的回来。所以近期除了本地房企外,在土地上场中持观望态度的房企是比较多的。

但就明年的市场以及杭州城市的发展来看,还是会有很多房企选择在杭州持续深耕,开年后房企对土地的热情也会有一个自然的提升。”

论及明年的土地市场,业内资深媒体人武恒光也认为,明年年初,开发商资金开始回笼,资金较为宽裕的情况下,一些优质宅地的竞拍可能会出现高溢价但他同时也表示,“土拍‘双限’如果继续实行,那么房企拿地仍然是“做算术题”,根据限价标准来计算拿地成本和预期利润,这种拿地方式还是理性的,这种理性情绪会带动整个土地市场趋稳。”

汤耀光则分析,“回顾过去的3年,杭州卖地金基本都位列全国第一,相信今年也不会例外。明年开发商手头有大量房源等待去化,肯定要先卖掉手头的存量再购入新的土地进行开发。并且,在2022年亚运会之前,杭州还是要投入大量的资金去建设地铁、场馆、配套等,我相信明年杭州土地供应也不会少。

在供应不少,但开发商手头房源还未完全流转的情况下,我相信明年土地市场竞争的热烈程度、溢价率等不会特别乐观,反而可能会有很多地块会以比较低的溢价率甚至底价成交。

房市场

在房企拿地持续收缩的同时,10月份房价下跌的城市数量也有所增加。

国家统计局11月15日发布的数据显示,10月70大中城市有17城新建商品住宅价格环比下跌,9月为12城,增加5个城市;二手住宅销售价格方面,70个大中城市二手住宅销售价格下跌城市由9月的28城增至35城。

就杭州而言,杭州10月新房房价出现环比下跌。在新房销售方面,“万人摇”楼盘频出,但滞销楼盘同样不在少数。新房销售出现比较明显的两极分化。整体房价走势也变得有些迷离。

对此,高院生、荆海燕都对未来的房价抱有更加乐观的态度。

高院生认为,杭州新房价格还是会保持一个平稳上涨的走势。

有这几个支撑点:“1、现在政府的限价导致了很多新房的价格没有达到市场的预期;2、目前杭州新房、二手房价格仍然存在一定程度的倒挂,正常而言区域内二手房价格应该是新房价格的7折,既然倒挂,要么是二手房价格虚高,要么是新房价格还有上涨空间;3、高价地块未来集中上市,会整体上推高新房的价格。”

荆海燕预测,“新房价格很明显就是在限价之下,而且我认为限价会持续相当长一段时间。政府对于整体房价,包括每月的成交和均价,是有一定把控的。整体而言,杭州新房价格每年的涨幅会控制在5%以内。

“我认为,未来两年杭州房价会大体稳定在现有水平,主要还是因为‘限价’摆上了明面,地块出让时房价天花板就已经设定,而从目前出让地块来看,其限价标准和板块内在售项目基本持平,未来两年房价不会有大波动。

不过,部分板块的价格会根据限价标准进行小幅上调,但不会特别明显。”武恒光的观点更加趋稳。

汤耀光分而看之,他说:“一方面是一些热门板块,一二手房价格倒挂明显,很多购房者会热衷于购买这些热门板块里的热门楼盘,它们的价格还是会维持在目前的水平,不会有太大的下调空间。

而一些非热门板块的房价,有可能在年底之前会有一些松动。开发商在年底之前有回款压力,不排除会采取一些优惠措施。”

二手房市场

二手房方面,杭州二手房的挂牌量已经突破10万套,且持续走高。

数据也表明,杭州二手房价经历了8月、9月和10月的三连跌,8月环比下跌0.1%,9月则环比下跌0.2%。一半的挂牌房源“0带看”,且部分学区房的价格也出现了松动。

大环境下,手中有房的房东应该跟风挂出房源吗,尤其在今年投资购买了“网红”楼盘的购房者该如何取舍?

对于购房者而言,当下是不是买入二手房的好时机?

汤耀光分析称,二手房买卖的问题比较复杂,因人而异。“可以这么说,希望短时间内杭州房价有大幅上涨,能够从中赚取更多利润的可能性并不大。如果不想将资产放在手里,拿出来能卖掉的话,也是一个时机。但有实力的客户,愿意将资产拿在手里,我相信未来在2022年亚运会、人口以及城市发展的红利支撑下,包括杭州城市能级的提升,资产还是有持有的价值存在的。”

对此,高院生也表示二手房的买卖不是结构性的问题,与个人房东自身的因素有莫大的关系。

荆海燕则阐明了二手房挂牌的一个现状:下半年挂牌房源的房东应该能够体会到——非常难卖!她表示,“杭州二手房现状是,同一个小区的挂牌价格差距也会比较大,如果不是明显低于平均水平,可能连看房的人都没有。

常规来讲,每年的3-5月份是二手房比较容易出手的节点。那时候市场的‘温度’更有利于卖房。”

但她也提到这是一个悖论,对于买房的人而言肯定希望市场冷一点,才有更大的谈判余地。

“所以临近年底,确实是购房者比较好的出手时机。每年元旦前总是会有很多房东要急卖、要还钱……一到这个节点,相对来说淘到更便宜房子的几率会更大一点。所以建议有买房计划的话就一定要多看,同时也多对比同区域的新房。”她说。

对此,汤耀光则持有另一种观点,“我觉得现在也不是购入二手房的最好时机。虽然杭州二手房挂牌价突破了10万,且不断增加。但我认为挂牌量还不到最高的时候,很多房东对房价的预期还是有点偏高。现在很多房源带看量并不高,这也意味逐步会有一些房东愿意调整房子的价格,未来二手的价格还会有一定下调的空间。”

武恒光也表示:“二手房不仅因人而异,也因地而异,即便是有10万的库存,但是部分地区二手房少且需求大,这类房子价格还是比较坚挺的。另外,整体看,二手房价格和同区域内的新房相比,价格还是要高一些,所以如果议价空间在十万二十万,更建议买新房。

End

2019年的杭州楼市看似波澜不惊,实则暗潮涌动。

很快杭州房地产市场即将迎来2020这全新的一年,未来市场的走势又是几何?调控会加码或是放松吗?

有观点认为明年房地产的压力还是蛮大的,主要体现在开发商如何在激烈的竞争力能够突破、脱颖而出。

汤耀光分析,“过去两年,杭州释放了大量的购买力,新增人口岁可消耗部分库存,但整体而言供大于求会是杭州未来两年的大概率状况。当然,位置好、条件好的项目仍然会受到追捧,但供应量很大的区域,有些项目就会比较艰辛。

而整个市场可能正处在一个调整期,经历了过往的一段盲目、疯狂的时期,各方的心态会变得理性。开发商推盘也不再是一出手就遭遇抢购,而是要想更多的办法去吸引客户。”

高院生则认为未来杭州的房地产市场会延续今年的调整,明年3月份之后市场还是会往上走一走,尤其新房市场。

而就整个政策面来说,更多的观点站在政策不会加码的这一边,均认为微调的可能性更大一些。

汤耀光说,“目前的调控应该是足够了,明年更多的是一些微调——因应市场的变化而做的一些微调。”

荆海燕也表示:“从目前来看,能够想到的调控的常规手段都用过了。限购+限贷+限价,这三个‘限’叠加起来的作用已经蛮强。如果市场没有太大的波动,应该不太会有加码。但是在一些管理上的细节会不断去完善。”

高院生说,“本次调控的周期已经很长,整体市场也已经基本稳定,加码的可能性不大。

至于是否会有一定程度的放松,有可能会有逐步性的措施,类似人才引进政策、摇号门槛等会有所松动。但是大的限购、限贷等放开的可能性不大,而且杭州肯定也不会做第一个放松的城市。”

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