透视|杭州土拍观察:二手房价格跌了 地价也跟着跌?

腾讯房产马克发自杭州,今日,杭州主城共5场土拍,包括两宗商住地、一宗人才租赁房、两宗商业地出让,商住地分别位于西兴、城东新城板块。

其中,西兴商住地被滨江擒获,总价25.75亿元,楼面价25446元/㎡,溢价率12.7%。城东新城商住地底价成交,由德信以总价21.15亿元竞得,楼面价16842.15元/平方米,溢价率0%。

一眼看去,这两块商住地的楼面价都不算高,溢价率也相对低迷,那么杭州土地市场是不是也随着气候一起降温了呢?联系起近日关于杭州二手房降价的消息,难道二者还存在传导效应?不免有很多购房者乃至业主心存疑问。

但是实际上,这两块地因为配建要求比较高,折算下来,实际楼面价是要高于成交楼面价的。并且,目前杭州土地市场整体供应充足,根据相关数据显示,截至目前,全市10区涉宅地土地成交体量和成交金额均略超2018年全年。

下面,我们不妨梳理一下两块地的具体数据,并与其周边在售楼盘及新成交土拍项目做个比较。

西兴商住地

西兴商住地由滨江以25.8亿元总价竞得,楼面价25446元/㎡,溢价率12.69%。

该地块属于滨江区推出的首块“双限”地块,因此备受瞩目,经过30轮竞拍后被滨江竞得,但是12.69%的溢价率也并不高,可见开发商拿地还是比较谨慎的。

地块位于阡陌路以东,滨兴路以南,固陵路以西,北塘路以北。周边在售楼盘有绿城晓风印月、时代·滨江悦、招商·闻博花城等。

周边配置方面,地块西北侧有西兴街道社区卫生服务中心,向北约200米是滨和小学与滨和中学,同时还邻近在建的滨江银泰。交通方面,距离地铁1号线滨和路站约1公里。

西兴地块区位图

根据其规划条件,住宅(含配套公建)建筑面积不大于地上计容总建筑面积的80%,大约为8.1万方,实际楼面价要高出一些。

与周边项目相比,土地地价处于中下游,比周边许多项目低:距离最近的是绿城晓风印月,当时绿城以481053万元竞得,楼面价33625元/㎡,溢价40%。而该地块的封顶楼面价仅为29300元/㎡,成交楼面价25446元/㎡,溢价率12.69%。

同时,项目楼面价也低于时代·滨江悦2017年的成交楼面价31851元/㎡,比起中海·云宸项目2018年1月拿地楼面价34464元/㎡,也低了不少。

再从未来新房价格上限来看。根据土地公告,本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于44700元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于49170元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/㎡。

也就是说,该地块未来上市的房源精装限价为49200元/㎡。这样的新房价格与成交楼面价,对比之下,利润还是存在的。当然,按照目前许多楼盘实际成交价格低于预售价格的情况,未来项目销售价格也很可能达不到限价价格。

我们来看一下目前项目周边各楼盘的均价。

绿城晓风印月预计将于11月底或12月初加推9-11号楼,户型建筑面积约136-188方,前期均价47100、47600、48100元/㎡(含装修标准4500元/㎡)。

中海云宸全部住宅房源已推出销售,均价47000元/㎡,含装修标准5000元/㎡。

时代滨江悦在售高层,户型建筑面积约128、140方,均价42000元/平方米。

信达中心|杭州壹号院将于2019年11月18日选房。绿城卓越傲旋城有少量房源在售,均价40000元/平方米。

彭埠商住地

彭埠商住地底价成交,由德信以总价21.15亿元竞得,楼面价16842元/㎡,溢价率0%。

彭埠地块区位图

地块东至明月桥路,南至规划彭埠支路,西至环站东路,北至和兴路。

比起西兴的那块地,城东彭埠商住地则属于“一轮游”,直接底价成交。此番拿地的房企,德信在城东不乏项目,像是钱江府等,此次补仓,则是加大对城东的商业布局。

目前,围绕杭州东站,已经涌现出大批商业综合体,包括港龙城、西子国际、杭州东站万象汇等,基本上还处于发展初期,整体形势有待观望。

再说该地块,因为位处城东新城的“一街一中心”核心区域,商业要求较高,商业配建要求不低于75356㎡。同时地块还对景观廊道、下沉式广场、空中连廊等做了具体要求。因此,实际楼面价也要高出一些。

地块周边不远,有中铁建&省交投江干项目,该项目于2019年1月成交,成交楼面价30121元/㎡,公共租赁住房6199.56㎡。

根据出让公告,本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于46200元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/㎡。

也就是说,该项目未来精装限价为46500元/㎡,与板块当前市场价格基本持平。

城东新城范围内的楼盘数量还是很多的,这宗地块周边有不少在售的楼盘。包括三湘印象森林海尚、首开东城金茂府、龙湖葛洲坝景粼天著、世茂钱塘天誉、新天地·金色时光、天城府二期等。

从价格表来看,该地块未来商品房精装价格属于第二梯队,与三湘印象森林海尚、钱塘天誉这些楼盘接近。这样看来,如果项目能够按照政府限价进行销售,利润相对还是较高的。

综合来看,光从成交楼面价或溢价率方面来看,这两场商住地土拍的确呈现出趋冷势头,但是具体分析之后,根据地块配建的实际情况,并不能下出定论。实际上,杭州目前地价整体企稳,土地市场量价稳健。随着年终临近,房企在土拍方面还会有何表现,我们拭目以待。

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