过了户没交房,房子失火了,浙江陈小姐想退掉这套二手房

本地资讯都市快报2019-11-12 08:10

前年春天,嘉兴的陈小姐为改善住房通过一家中介公司看中了王先生的一套房子,这套房子面积130多平方米,是复式结构,位置不错、装修也很好、家用设备齐全。

于是,陈小姐很快就通过中介与王先生签订了房屋转让合同,双方协商的最终价格是350万元,收房前王先生仍可以居住在该房屋内。

不久,陈小姐按合同约定付完相应的款项后,双方就去房管部门办理了过户,陈小姐只需要等到合同约定的时间2018年4月5日就可以收房了。

但让人意想不到的事情发生了,就在约定交房时间的当月1日晚上,王先生因使用电热毯不当,导致房屋失火,部分房间和设施烧毁严重,二楼楼道也不同程度烧毁。消防部门灭火后,王先生怕影响房屋交付,所以自行对烧毁房间、卫生间等进行了重新装修,并重置了室内设施。

装修之后,王先生通知陈小姐收房,但是陈小姐拒绝收房,陈小姐认为房屋已严重烧毁,且房屋在施救过程中严重泡水,房屋已和签订合同之时的价值严重不符,通知王先生解除买卖合同。

于是,王先生将陈小姐告上法庭,要求法院判令确认解除《房地产转让居间合同》无效、继续履行合同。秀洲法院受理后,陈小姐认为自己是受害人,提起了反诉,要求法院判令解除双方之间的合同,并要求王先生返还购房款和利息损失、赔偿房屋过户费、中介服务费,还要求办理房屋产权返回变更登记至王先生名下的手续,办理变更登记产生的全部费用由王先生承担;同时还要求王先生支付违约金10万元。

审理过程中,双方就是否应当解除房屋买卖合同进行了激烈的辩论,各自提供了相应的证据并陈述了是否应当解除的理由。经审理,秀洲法院最终作出判决:1、解除陈小姐和王先生签订的《房地产转让居间合同》;2、王先生返还陈小姐购房款及相应的利息损失;3、赔偿陈小姐房屋由王先生名下登记至陈小姐名下的过户费用;4、陈小姐将房屋过户至王先生名下,若办理过户产生税、费,则由王先生承担;5、驳回王先生的全部诉讼请求。一审判决后,王先生不服,向嘉兴市中级人民法院提出上诉,经二审审理,该案维持原判。

法官说法

根据《合同法》第九十四条第(四)项的规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案中,根据双方合同约定,王先生于2018年4月5日前交付的房屋系含室内附属设施,但因其在交付前因自身原因将二楼主卧烧毁严重,且殃及二楼其他房间,其行为属于违约;该房屋共有两间卧室一间书房,主卧室内物品基本烧尽,次卧和走廊及楼上其他房间亦不同程度烧毁,且根据王先生提供的装修内容和预算表看,二楼基本需要重新装修,由此可见,该火灾烧毁的面积、内容,相对于房屋整体来说已经达到了很严重的程度;虽王先生称,已经对该损坏进行了修复,但修复应当以不影响标的物的价值为原则,且是否选择重修或减少价款,选择权亦在买受一方,王先生在火灾发生后,并未及时通知对方行使权利,也未就房屋本身质量等进行鉴定,相反,却擅自装修覆盖,违反了诚实守信履行合同的义务;况且,即使重新装修恢复,根据该案烧毁程度,依一般的社会经验,也会影响该房屋的价值,或者缩小购买方的受众范围,该房屋已经与合同签订时不同,而以上影响也是重新装修无法消除的,因此,王先生的上述违约行为已经足以致使合同目的无法实现,故应当解除上述《房地产转让居间合同》。虽王先生辩称该房屋的所有权已登记在陈小姐名下,风险应当由陈小姐承担,但承办法官认为,买卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失,本案中房屋的毁损是由王先生自身过失所致,该情形属于合同履行过程中的违约行为,不属于《合同法》第一百四十二条规定的风险。因此,王先生应根据《合同法》第九十七条的规定,返还已收取的购房款和利息、赔偿陈小姐办理过户至自己名下的税费,承担房屋返回变更至王先生名下的税费。

通讯员 | 秀舟

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