透视丨杭州未来两年房价不升反降?14个板块新房价格出炉

透视丨杭州未来两年房价不升反降?14个板块新房价格出炉

腾讯房产杭州(Tina)

今年6月29日,随着首批“双限”地块发布挂牌公告,网传的“限房价、限精装”政策正式落地。按照要求,杭州市区首批9宗地块的新房毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准都有了明确限制。

首批“双限”地块出让之后,紧接着调整过出让规则的江河汇项目招标出让,开标结果已经揭晓,而后杭州第二批“双限”地块相继发布挂牌公告。至此,杭州市区(不含临安富阳)10几个板块的新房价格体系出炉。

杭州市区第二批“双限”地块,将在9月10号出让,其中涉及到的板块有主城区的桃源、笕桥新城、运河新城、拱宸桥板块,余杭区的仁和板块和星桥板块。

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△“双限”下的杭州各板块新房限价地图

从上图中可以看到,第二批“双限”地块中,新建商品房限价最高的是拱宸桥板块,精装均价不得高于45000元/平方米,其次有笕桥新城40800元/平方米,运河新城38000元/平方米,桃源34000元/平方米,星桥板块24000元/平方米,仁和板块20000元/平方米。

01

拱宸桥

拱宸桥板块挂出东新单元XC0606-R21-05地块,地块东至规划费家塘路、南至规划东园南路、西至规划绿化、北至规划绿化。该地块出让土地面积16956平方米,地块所建商品住房毛坯销售均价不高于40000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于44000元/平方米。

如实施装修销售的,装修价格不高于5000元/平方米。也就是说,精装均价不高于45000元/平方米。东新单元住宅用地断供已久,周边没有新楼盘在售。在二手房方面,均价在4—4.4万元/平方米。

笕桥新城

笕桥新城板块,挂出笕桥生态公园单元JG0702-R21-03地块。该地块东至江干区笕桥生态公园单元R21-01地块,南至德胜路沪杭高速公路立交工程,西至相埠路,北至规划草庄路。地块出让面积41761平方米,所建商品住房毛坯销售均价不高于36800元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于40480元/平方米。

如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。计算下来,精装均价不高于40800元/平方米。该地块周边在售楼盘有龙湖大家九龙仓·璟宸府,精装均价约40800元/平方米,其中装修标准4000元/平方米。那么,新挂牌地块的限价与目前在售新房均价保持一致。

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△龙湖大家九龙仓·璟宸府

运河新城

运河新城精装限价38000元/平方米,运河新城单元GS1202-R21-26地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于37950元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。地块东至规划顾扬路,南至规划道路,西至规划道路,北至金昌路。

周边在售的新房金科碧桂园博翠府,销售均价30700元/平方米,其中含4000元/平方米的精装标准。二手房方面,尚堂府二手房成交价约3.3—3.5万元/平方米;大家运河之星二手房均价3万元/平方米左右。

“双限”地块精装限价38000元/平方米,高出金科碧桂园博翠府7300元/平方米,同时也比目前周边市场的二手房均价高出好几千。在这两批“双限”地块中,运河新城板块是唯一一个,价格比目前市场均价高出不少的。

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金科碧桂园博翠府

桃源

桃源板块精装限价34000元/平方米。“双限”地块桃源单元R21-01号,所建商品住房毛坯销售均价不高于30000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于33000元/平方米。

如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。地块东至桃源单元R21-02地块、半山路以西区块B,南至规划金星路,西至半山路以西区块A,北至半山路以西区块A、半山路以西区块B。

该地块周边在售的新楼盘有融创金成·臻蓝府,前期毛坯销售高层均价31100元/平方米。而最新毛坯销售限价均价不高于30000元/平方米,略低于目前市场在售新房价格。

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△融创金成·臻蓝府

星桥板块

星桥板块限价24000元/平方米。“双限”地块临平新城星桥大道以东、临丁路以北地块,出让面积104648平方米。本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于23100元/平方米。

如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米。星桥板块在售的新楼盘有金辉蓝光·星奕云著,高层精装均价19700元/平方米,洋房精装均价20486元/平方米。按照24000元/平方米的精装限价来看,还有一定的上涨空间。

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△金辉蓝光·星奕云著

仁和

仁和板块精装限价20000元/平方米。“双限”地块余杭良渚北商住地块二,东至益光房产土地、南至制造六路、西至獐山路、北至益光房产土地,出让面积18099平方米。本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于18700元/平方米。

如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米。仁和板块内目前没有在售的新盘价格可以参考。板块内的仁和金鼎公寓二手房均价在1.9万—2.3万/平方米左右。

02

7月末、8月初已经挂牌、招标出让的“双限”地块中,有位于钱江新城的江河汇项目、望江单元地块,钱江世纪城核心地块,下沙金沙湖地块,萧山市北、南部卧城等板块地块,大江东新湾街道、空港核心区地块,以及乔司地块。

从最新的杭州市区(不含临安富阳)“限价”地图中可以看到,钱江新城限价69800元/平方米,钱江世纪城45000元/平方米,金沙湖37500元/平方米,萧山市北37500元/平方米,南部卧城27800元/平方米,空港核心区20500元/平方米,新湾街道18000元/平方米。

钱江新城

按照“双限”要求,江河汇项目所建商品住房精装销售限价69800元/平方米。与香港新世界竞得的望江单元地块限价保持一样。同时,与保利滨江上品、滨江金地御品前期销售均价保持一致。目前江河汇综合体项目周边在售待售的新盘主要有凤起钱潮和中海钱江湾。

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△江河汇效果图

中海钱江湾目前三区5号楼房源待加推,主力户型178平方米、240平方米,总价千万起。中海钱江湾前期销售均价约51000元/平方米,具体一房一价。

凤起钱潮共规划9幢14—17层高层、6幢7层洋房和22套合院。高层面积约170—230平方米,洋房约137—243平方米,合院约250—300平方米。凤起钱潮预计8月首开高层,户型建筑面积约170平方米,精装交付,具体以预售证申领为准。而周边二手房方面,单价5万—7万+,都有成交。

钱江世纪城

被滨江拿下的世纪城核心区宅地,精装限价4万5。5月份,板块内新盘保利澄品首开,精装均价47438.73元/平方米(含精装5000元/平方米),一度刷新板块内的天花板;6月份加推的精装洋房均价56101.51元/平方米。

世纪城核心区地块,要求毛坯均价不高于40500元/平方米,毛坯最高单价44550元/平方米,精装标准4500元/平方米,算下来精装限价45000元/平方米,略低于澄品高层均价。该地块周围次新房较多,7月份该地块对面的金色江南和美哉美城的实际成交均价在52000-55000元/平方米。

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保利澄品

金沙湖

下沙中心区单元JS0410-10地块被绿城竞得,这是钱塘新区的首次涉宅用地出让。新政要求该地块毛坯均价不高于33500元/平方米,毛坯最高单价36850元/平方米,精装标准4000元/平方米。那么,限制的精装房均价为37500元/平方米。

金沙湖板块新房断供已久,周边没有新盘可以参考。在二手房方面,地块左边的湖景居二手单价39000—41000元/平方米左右,右边的东岸嘉园单价28000—39000元/平方米。按照金沙湖地块精装限价37500元/平方米来看,暂时没有多少倒挂红利。

萧山市北

市北西单元地块,限价要求毛坯销售均价不高于34000元/平方米,毛坯单价37400元/平方米,精装标准3500元/平方米。周边的二手房楼盘有香悦奥府,二手成交均价3.4万—3.7万元/平方米,略低于“双限”价格。

南部卧城

南部卧城的蜀山西单元C-7地块,限价要求毛坯最高均价24300元/平方米,毛坯最高单价26730元/平方米,装修标准3500元/平方米,精装新房限价为27800元/平方米。

周边在售项目有东原旭辉璞阅、德信碧桂园印江南。东原旭辉璞阅前期精装均价26171元/平米,德信碧桂园印江南前期毛坯均价约26300 元/平米。也就是说,“双限”地块的毛坯均价仍低于市场在售的新房毛坯均价。

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△德信碧桂园印江南

新湾街道

新湾街道抢险湾东商住用地地块,被首入杭州市区的万固以8.8亿元总价竞得。新湾街道地块要求毛坯均价不高于15000元/平方米,毛坯最高单价16500元/平方米,精装标准3000元/平方米。

地块周边在售楼盘有江与城、未来海岸,精装高层均价为17200-17800元/平方米。新湾街道地块18000元/平方米的精装房限价,基本与之持平,高不了多少。值得注意的是,新湾街道的限价是目前唯一低于2万元/平方米的板块。

空港核心区

空港核心区1号地块,由兴耀以7.4亿元总价竞得。限价要求毛坯最高均价17000元/平方米,毛坯最高单价18700元/平方米,装修标准3500元/平方米,精装新房限价为20500元/平方米,刚刚2万出头。

地块西北面楼盘有时代公馆、天空之翼,时代公馆前期精装房源均价20300元/平方米;而天空之翼精装房源均价21350元/平方米,“双限”地块限价略低于此。

乔司

乔司新城中心区地块,由路劲以2.2亿元总价竞得,限价要求毛坯销售均价不高于25200元/平方米,毛坯销售最高单价27720元/平方米,精装标准限3500元/平方米。周边在售的楼盘有金辉久尚云筑、绿地艺尚府。

金辉江山云著前期均价25500元/平方米,含装修标准3500元/平方米,绿地艺尚府前期毛坯均价约22000元/平方米。“双限”地块新建商品房住宅限价精装均价28700元/平方米,高出周边久尚云筑的均价3200元/平方米。

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△金辉·江山云著

03

整体来看杭州市区“限价”的新房价格体系,大部分板块的限价基本与目前市场均价持平或者略低于周边目前二手房均价,比较例外的是运河新城、星桥板块。

运河新城精装限价38000元/平方米,高出在售的金科碧桂园博翠府7300元/平方米,同时也比目前周边市场的二手房均价高出好几千每平;星桥板块精装限价24000元/平方米,高出在售的金辉蓝光·星奕云著高层精装均价4300元/平方米,存在一定的上涨空间。

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