企鹅前线|新鸿基&平安132.6亿拿下江河汇 成交总价创杭州历史新高

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腾讯房产杭州8月8日消息(Tina),昨晚21点40分,在杭州市公共资源交易中心,江河汇综合体公布评标得分结果:新鸿基&平安联合体综合得分95.33分,综合得分最高。

至此,江河汇综合体项目中标单位揭晓——新鸿基&平安。新鸿基&平安,综合得分95.33分,成交总价132.6亿,成交楼面价15532元/㎡。

132.6亿元的成交总价,创下杭州土拍单项目成交总价历史新高。

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江河汇综合体效果图

(图片来源:2019年江干区读地手册)

千呼万唤始出来,巨无霸江河汇综合体项目像孕育良久的“哪吒”,出让时间一再调整,吊足了大家的胃口。终于在昨晚,这块“风水宝地”被新鸿基&平安以132.6亿元收入囊中。

接下来,就是期待钱塘江边、京杭大运河畔竖立起美轮美奂的摩天轮,期待属于杭州的新地标拔地而起。

回看江河汇综合体项目出让之路,之所以备受大家关注,原因在于地块的地段好、体量大、总价高。项目总建筑面积达85.4万平方米,总起价约131亿元,位处钱塘江与京杭大运河交汇处,紧邻钱江新城CBD,与亚运村、钱江世纪城等隔江相望。

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江河汇综合体效果图

(图片来源:杭州发布)

香港新鸿基联手平安竞得这块宝地,在意料之中。早在7月2日,江干区政府网发布了一则香港新鸿基集团董事局主席郭炳联携集团高层一行到访杭州江干的消息。

据江干区政府网消息显示,新鸿基集团到来的目的是实地考察意向地块,积极响应杭州市“拥江发展”战略,凭借自身丰富的大型城市综合体开发运营经验,拟在杭州打造一个世界级的城市综合体。

资产大鳄平安在杭州打造的平安金融中心,离江河汇地块不过2公里。从2012年首入杭州,平安与金地、绿城、滨江、保利等房企多次合作,参与打造过金地艺境、保利中央公馆、绿城留香园项目。由于江河汇项目对竞标单位的综合实力有严格的要求,大多数单位都只能望而却步。新鸿基+平安的组合,夺得综合最高分95.33分,可谓实至名归。

新鸿基集团曾缔造了多个地标项目,全港最高建筑物九龙站环球贸易广场(ICC),国际金融中心(IFC)。在北京、上海、广州等内地主要城市中心区域,新鸿基均打造并运营了综合体项目。此次竞得杭州江干的江河汇综合体项目,是否也意味着继上海IFC和环贸iapm、北京apm之后,杭州也将迎来IFC (国际金融中心)或者apm(全天候概念大型购物商场)了呢?

下面我们就来了解一下江河汇项目的详细信息,以及项目漫长且又备受关注的出让之旅。

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江河汇综合体项目由杭政储出[2019]26-28号地块构成,总体量约85万平方米,总起价约131亿,成交总价132.6亿,成交楼面价15532元/㎡。

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杭政储出[2019]26号地,汇东西区块,商住性质,出让面积66007平方米,可建面积377479平方米。其中,住宅面积不大于54000平方米,其余配建商业商务、娱乐康体、幼儿园等。

杭政储出[2019]27号地,汇东东区块,商住性质,出让面积54049平方米,可建筑面积共349249平方米。其中,住宅面积不大于74000平方米;10地块公园绿地17300平方米,其余配建商业办公、广场、地下停车场等。

杭政储出[2019]28号地,汇西区块,商业性质,出让面积55200平方米,可建筑面积126940平方米,建筑限高130米。

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从上图中可以看到,江河汇城市综合体位于钱塘江与京杭大运河交汇处,地铁6号、9号的三堡站、渔人码头站近在咫尺。钱江外国语实验学校、钱江贝塞思国际学校、采荷二小、采荷一小、钱江新城实验学校等分布在地块周围。商业配套有万象城,周边医院有江干区中医院等等。

江河汇项目建设完成之后,江河汇将和钱江世纪城、亚运村一起,成为杭州继钱江新城—奥体主轴线后的第二条城市主轴线。

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值得注意的是,与大多数土地挂牌或拍卖出让方式不同,江河汇地块最终采用的是招标出让。也就是说,并非出价高者得地,而是按照综合条件最佳者得的原则确定受让人。同时,对土地使用者有严格的资格限制和特别要求。

除了江对岸的亚运村项目曾采用过这种出让方式,杭州还没有其他地块享受过这样的待遇。

复盘江河汇的出让之路,可谓好事多磨。2014年,景芳三堡单元JG1205-06/09地块、JG1205-10/11/12地块曾挂牌出让,由杭州金融建设发展有限公司以86.1亿元拿下。后来由于规划调整等原因,这两宗地块最后被政府收回。

2018年,地块重新出现在《2018杭州首期读地手册》中;同年12月,江河汇流区块发布一则《土地出让预公告》。

2019年4月4日,杭州市规划和自然资源局发布江河汇流区三宗巨无霸地块出让公告,公告显示招标文件领取时间为2019年4月12日9:30至4月16日17:00,提交投标文件时间是7月4日9:30至11:45。

7月2日,杭州市规划和自然资源局发布江河汇城市综合体地块的补充公告,杭政储出[2019]26-28号地块评标规则、报名及投标时间等内容已经调整,该地块将推迟至2019年8月6日提交投标文件。

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截图来源:杭州市规划和自然资源局网站

7月10日,调整后的《招标出让文件》重新领取,评标规则主要增加“限房价”条款,取消地块原有的“封顶价”。

8月6日上午,在杭州市公共资源交易中心,江河汇综合体地块正式投标。新鸿基&平安、滨江等单位去到现场提交标书。

8月7日晚上(昨晚),江河汇综合体项目进行商务报价,开标结果公布,花落新鸿基&平安。项目成交总价132.6亿,成交楼面价15532元/㎡。

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上文中多次提到,江河汇综合体项目出让过程中有些特别之处,例如对投标单位有严格的限制和要求,同时地块出让规则、时间等皆有过调整。

首先是评标规则、规划要求多,设置门槛高。在4月12日公开的《招标文件》中可以看到:

①评标内容为商务报价+技术方案,满分设置100分。

②汇东区块,商务报价占比60%,技术方案占比40%,设计方案需兼顾摩天轮。

③汇西区块,商务报价占比50%,设计方案占比40%,运营资信占比10%。

其中,运营资信中有2017年度“财富世界500强”排名1-100名、低密度街区式开发经验、与世界奢侈品牌合作数量3个以上、与米其林餐厅合作数量3个以上等评分选项。

④汇西区块不禁止酒店式公寓,汇东区块有12.8万方可建住宅。

⑤允许独立投标或联合投标,若联合投标,各方投资比例均须大于35%。

⑥投标人可分别或同时参加汇东区块、汇西区块报名,但汇东区块内两宗地块须同时报名,否则视作无效投标。

其次是,取消土地封顶价,限制房价。按照新建商品住宅“双限”要求,杭政储出[2019]26号、27号地块所建商品住房毛坯销售均价不高于63800元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于70180元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于6000元/㎡。同时,杭政储出【2019】26号、27号、28号地块均不设封顶价。

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按照“双限”要求,江河汇项目所建商品住房精装销售限价69800元/平方米。与上周香港新世界竞得的望江单元地块限价保持一样。同时,与保利滨江上品、滨江金地御品前期销售均价保持一致。

目前江河汇综合体项目周边在售待售的新盘主要有凤起钱潮和中海钱江湾。

中海钱江湾目前三区5号楼房源待加推,主力户型178平方米、240平方米,总价千万起。中海钱江湾前期销售均价约51000元/㎡,具体一房一价。

凤起钱潮共规划9幢14—17层高层、6幢7层洋房和22套合院。高层面积约170—230平方米,洋房约137—243平方米,合院约250—300平方米。凤起钱潮预计8月首开高层,户型建筑面积约170㎡,精装交付,具体以预售证申领为准。

而周边二手房方面,单价5万—7万+,都有成交。

把视线拉回到主角江河汇综合体项目身上。从领出的标书中可以了解到,江河汇项目完工时间有明确:杭政储出[2019]26号、27号地块,即汇东区块均为2024年4月24日之前通过规划竣工验收;而杭政储出[2019]28号地块,即汇西区块要求在2025年4月24日之前通过规划竣工验收。也就是说,江河汇地块的全部亮相或将在2025年。

总的来说,江河汇综合体项目开标结果揭晓,成交总价132.6亿元,创下了单项目总价历史最高;同时钱江新城2.0价格体系定格;凭借得天独厚的区位、自然资源和文化价值优势,江河汇多功能综合体航母将有可能成为杭州新的城市封面。

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