透视丨杭州“双限地块”利润摊薄 商品房品质将直线下降?

原创文章腾讯房产·杭州站陈书琪 麦克2019-07-31 08:50

腾讯房产 陈书琪、麦克 发自杭州

今昨两日,杭州首批“限房价、限地价”地块出让,这也是议论纷纷的“双限”政策落地后的首批土拍。

新规则之下,开发商拿地后的利润一目了然,杭州土地市场的热度也迎来了一波明显的降温。

2019/07/29土拍结果

有不少专家称,这就要求房企进行精准的成本控制,不利于住房建筑品质提升,双限之下再也不会有“好房子”

也有专家表示,房屋质量问题与限房价无关,可以通过行业规范、智慧化手段等改善工程质量问题。

本期《晓红时间》,解读杭州首次“双限”后的土拍,挖掘楼市的新趋势!

Q1

昨天,杭州开展了双限政策落地后的第一场土拍,一共推出了六块地。从这场土拍当中,我们能够解读出哪些趋势?

丁晓红

一个非常明确的趋势——土地市场的起拍价和将要销售的房价已经被锁死。

第二个是它的溢价率,不算高,大部分都是在25%左右甚至更低,可以看出双限政策对于土地拍卖市场起到了一个非常明显的平抑作用。

第三,昨天有两块非常热门的地块,一块位于金沙湖板块,由绿城拿下来,拿地楼面价和7个月以后可以销售的房价之间的差价在7690元/㎡。

△绿城所拿金沙湖地块

我们可以给开发商粗算一笔账,从拍地到地块基本满足销售条件差不多需要7个月,在这个过程中建安成本4500元/㎡左右,加上财务成本(绿城2017、2018年的融资成本的利率在5.6-6%之间),约800元/㎡。光是这两块,没有算上人力资本,已经接近5500元/㎡。而这块地的差价只有7690元/㎡,2000多的利润空间,利润已经摊得非常薄了

目前的开发商已经明确意识到,只有控成本、保品质,才能在激烈的竞争下赢得市场、赢得客户。

Q2

面对利润摊薄这个客观事实,杭州商品房的品质是否会下降?

丁晓红

利润降低了,必然的、也是客观的,房屋会在品质、定位、一些配套上面做一定的下调

上次的节目中,我们曾提醒大家,想要买一些高大上的,想要买一些在后期配置,尤其是精装修方面要求比较高的房子的客户可以现在下手。因为双限之后的土拍,它对精装修标准也做了明确的规定,比如昨天出让的6块地,精装修标准大多都在4000元/㎡以内。4000块的精装标准,放在豪宅里,显然是不够它的成本和人力资本的。

所以说这些地块尤其是奥体地块,未来的产品定位并不会像目前所销售的几个项目这样,定位豪宅、高档住宅,会走更为经济化的路线

要买高端产品,还是要趁早下手。

Q3

刚刚提到,在这样的政策之下,杭州房价已被锁死。您觉得会锁多久呢?

丁晓红

昨日土拍之后,这批地块预计最快明年2、3月份会推出首批房源。

政策对房价的锁定,不仅仅是简单的锁定了这6块地的一手房的价格,还会影响周边二手房的价格,甚至会导致目前在售的一手房,或到明年3、4月份还在销售的一手房出现备案价下调的情况

首开金茂府效果图

这个案例我们已经在目前的几个楼盘中初见端倪。比方说首开金茂府,最新一期的备案价下调了8000多元/㎡。可以看出,政府对于一手房房价的调控决心已经是铁板钉丁了——一手房售价将低于目前板块的价格,比如奥体和金沙湖板块。

与此同时,二手房市场作为市场杠杆的另一头,也将相应调低价格,才能保持市场平衡。既是,从源头来调整市场。

所以不管是自住还是投资,今后买房会是一项“技术活”。

本期楼盘推荐

龙湖武林上城售楼处

买房要买综合体和地铁大盘,这是不少有经验的业主得出的结论。

本周要推荐的楼盘是龙湖·武林上城,它是位于江干区同协路,整体21万方的一个综合体的大盘,配置有龙湖天街,以及周边的公园等。它也是许多购房者期盼已久的一个盘,终于要来了,值得大家去购买。

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