透视|杭州老小区变身未来社区 教你如何选潜力爆表的老破小

腾讯房产sukke,马克发自杭州,当人们还沉浸在对浙江“特色小镇”的憧憬、学习、思考、模仿之时,敢为人先、勇于创新的浙江人又开始了另一篇“大文,章”创作——建设“未来社区”。

未来社区,这一在中国还尚显陌生的概念,如今已被纳入浙江省委省政府的“议事日程”。

这样的消息对于老旧小区而言无疑是一大利好,而购房者们想要“捡漏老破小潜力股”的心也蠢蠢欲动。

如何精准选中潜力爆表的老破小?看看丁晓红老师怎么讲。

Q1.近期楼市出现了一种新的概念——未来社区,这是一种怎样的模式?

丁晓红:未来社区其实在国外已经开始实施了,比方说英国的Block社区,日本的共享社区,以及加拿大、美国都有类似的一种以绿色、智能、包容性城市为目的打造的社区。

从顶层设计上来看,未来社区有九大模式,这个九大模式其实不仅改变了我们整个城市与社区之间的关联度,也改变了今后的生活方式。

比方说它会打造五分钟、十分钟、三十分钟的交通圈,五分钟之内要到达公共交通体系,包括地下和地面;它还会提出相当人文的概念,比方远亲不如近邻,打造邻里之间市民贡献率,邻里相互关心积分制;同样,它对教育也非常重视,推进三岁以下的托育,托儿所、幼儿园全覆盖,还可进行少年人人为师共享平台的学习和名师名校在我们身边的模块建造;那么还有我们最为关心的康养,关注居家养老、帮助残疾人;社区里边还有一些垃圾分类以及环境整治的循环体系。

所以这个九大体系超越了我们目前,家就是一个吃喝拉撒睡的地方,的一种全新的模式。

Q2.浙江共计试点20个,杭州占了7个,对于这20个试点的原著居民而言,您觉得他们的生活会有哪些改变?

丁晓红:从我们刚才讲到的九大场景看,其实对原著居民今后的生活已经有了很大的改变。那是未来,而当下有什么好处?

杭州的7个试点里6个是旧小区——从原来的拆不动到现在要拆动,肯定要启动一定的土地集约化的手段。原来杭州的拆迁基本上都实行货币安置,原著居民会非常舍不得原住地。未来社区就提出了一个非常不同的(方法)——原拆原回,它可以是全部重拆重建,也可以插花式改建,比方说加一些电梯等设施,尽量的往未来社区的要求去改造。

Q3.对于20个试点周边的新房、二手房会有什么影响?

丁晓红:对于今后的影响还是比较大的,因为未来社区的改造面积试点起步是20公顷面积,这肯定不是一个单一的老小区的改造,而是从小区辐射到周边的街区、商业模块等,进行一个整体的规划。这让某些拆迁量很大,孤零零只剩几个社区,或者有些已经具备了新房在预售条件的板块受益匪浅。比如说石板桥小区(汽车南站鼓楼边上)所在的板块。

原本我们觉得非常意外,金地御品能够以靠近7万的价格当天售罄。但现在看来,由于周边天然的地理位置非常优越,加上有未来社区的加持和周边的一些利好,也是情理之中了。

Q4.目前试点仅20个,未来还会增多。如何去淘到有可能被改造的老旧二手房?

丁晓红:目光放远到2021年,政府已经公布了将会改造100个未来社区,是哪100个呢?这当然是个谜,但据我个人的猜测,它可能第2、第3批就必须要改造我们常说的城市核心三大商圈:

一是武林商圈,最核心的地方的老破小已经不符合住房要求了。比方说首当其冲的是朝晖一区、二区,现在可以去淘一淘,预计今后的回馈是相当可观。

沿着这个思路,在钱江新城辐射圈周边的三堡、四堡、五堡的旧房子;拱墅区现有的核心商圈远洋商务中心,它辐射圈也有正在改造的小区。

总而言之有三大原则,一是在城市核心地段的边上,二是人口居住密集度非常高的地段。但这两个都还不重要,第三个最重要——房子建造年份超过30年甚至40年的。按照这个标准去淘房,是比较有希望被改造到的,但也仅作参考。

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