汤耀光:城市发展预期向好,近两年杭州卖地金还将保持全国第一

腾讯房产·杭州站2019-05-23 13:43

腾讯房产 陈书琪 发自杭州

戴德梁行作为全球领先的房地产服务商,早在2000年就已经进驻杭州。

多年来,杭州城市不断扩容,杭州的房地产行业风生水起也跌宕起伏。早早踏足杭州的戴德梁行顺应着杭州的市场变化,紧跟杭州房地产的发展步伐,在这片热土上开展了一个又一个具有代表性的项目。

放眼杭州,其实有许多戴德梁行的身影。比如杭州的轨道交通的迅速铺开、未来科技城这个热门板块的快速崛起、萧山机场四期航站楼的规划建设,更不用说这十多年来在这片土地上拔地而起的无数住宅小区……

戴德梁行在杭州根基深厚,熟悉杭州房地产业的各个角落,也对杭州的未来充满了信心。

本期《引吭》栏目就近期杭州乃至全国范围都在热议的土地市场的变化,邀请到了戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光先生,来给出一些专业的判断与观点。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光

PART 1

杭州的“土地热”早已经不是一朝一夕,甚至可以说是一种城市现象。

2018年收官之时,杭州土地总成交金额超2498亿元,不但创下杭州历史新高,同时也称冠全国。

而今年开年以来,截至2019年5月9日的数据也显示,杭州是全国50城卖地总金额最高的一个城市,达到了947亿元,遥遥领先全国其他城市。

“单看杭州今年4月份的数据,单月土地成交金额达到379个亿,这是很多城市可能前4个月加起来都没有的一个数字。”汤耀光先生分析。

杭州的土地热不仅仅体现在量上,更体现在反应速度上。

就今年全国的土地市场而言,各大城市在4月份纷纷出现了“回暖”的苗头。而杭州,大概在3月下旬就有了动向,杭州土地市场的数据复苏得比全国其他城市更早,当然势头也更猛。

“可以明显的看出,土地市场、包括开发商参与土地竞买的积极性确实有所提高。我相信这是一个不争的事实!”汤耀光先生一锤定音。

杭州如何能够赶超一线城市,在卖地的数据上表现得如此突出?

汤耀光先生分析,“一方面,在2022年亚运会之前,杭州确实有大量的基建要推动,所以杭州需要以土地出让换取财政收入,这确实是杭州非常重要的一个财政来源之一。另一方面,原来的杭州主城区土地供应有限,而近几年临安、富阳积极融杭,扩大了杭州版图,使得杭州的土地供应量有了长足的增长,得以换取更多的建设费用。”

“我相信2022年亚运会之前,杭州的土地供应还会维持在一个高位,今年甚至明年,杭州土地成交金额还会保持全国第一的位置。”汤耀光先生说。

PART 2

杭州土地市场漂亮的数据,不仅仅仰赖于杭州整体盘量的走高,更离不开开发商始终高昂的拿地热情。毕竟,一旦开发商对这个城市失去信心,资源局推出再多的地块,也是没有人来买账的。

但看杭州,在整体楼市强调“以稳为主”的主基调的前提下,开发商们头上还仍然戴着“限价”的紧箍咒,但从近一、二个月的土拍结果看,封顶成交屡见不鲜,转投自持也属常态。

“无可置疑,开发商一定是看好杭州这座城市未来的发展的!”

是什么在支撑开发商拿地的热情呢?这或许就要从多个维度来看待。

比如楼市整体“以稳为主”,但“2019年春节前后,中央几次大会上似乎都没有提及‘房住不炒’、‘严控房价’的信息。这让许多开发商猜想,其中是否存在一些微妙的变化?”汤耀光先生分析,“包括杭州申花板块年初的一个楼盘第二次备案价比第一次的高了4000块钱,开发商对于拿地之后,未来推出市场的售价有了一个比较乐观的愿景和期待。”

“另一方面,今年土地市场的‘回暖’是相较于2018年下半年的阶段性遇冷而言的。2018年下半年开始,开发商对待拿地的态度相对谨慎,这就导致今年年初,不少开发商要面对手头去库存良好,而土地储备捉襟见肘的窘境。他们需要补充土地资源,以推进企业未来的发展。”

“第三方面,年初银行的几次降息、降准,使得开发商在融资渠道上的成本降低。一面是企业现金流变得充裕,一面是对市场预期的向好,积极拿地就成了水到渠成。”

PART 3

土地盘量扩大的背后,势必存在库存的不断累高。

结合2017、2018年全国住宅用地供应数据,自然资源部办公厅也于今年4月17日正式下发一份通知,对地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的未来供地做出了批示——去化周期超36个月以上的城市将停止供地。这本质上与“以稳为主”的基调不谋而合。

杭州作为供地大户,距离“断供”又有多远呢?

“一旦杭州的去化周期真的达到36个月,这会是一个非常严峻的问题。”汤耀光先生说。而实际上,大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。

如果用数据说话,截至2019年3月底,杭州的显性库存约352万方,按照杭州近几个月的去化速度算,大约只需要4个月。而杭州的潜在库存约为2443万方,以2018年杭州套均成交面积116方/套算,约为21万套,去化周期大约为24个月。

“整个杭州楼市的供需关系还是维持在一个比较平稳健康的态势的”,汤耀光先生说,“在亚运会前面,杭州没有突发性的变化、需求不会突然滑落的话,供和需还是相对比较平衡的。另外,杭州的人才净流入率一直处在高位,一方面是本地需求的释放、一方面是新进人口对购房的需求,两方面作用下,这个平衡相比起投资氛围更为浓郁的其他城市,会更加稳固。”

而实际上,供需的平衡、库存去化周期健康,或许只是杭州楼市的一个缩影。

对于杭州楼市中长期的发展,汤耀光先生心中也有一个预判。

“我一再强调,2022年亚运会之前,杭州城市的能级、地位将会迎来一个质的提升。这会推动城市经济的发展,也能够吸引更多好的企业、好的人才进入杭州。对于房地产,尤其是住宅市场而言是一个正面的影响。

但同时也要关注到,中央对于房地产市场一直以来都非常重视和关注,相信未来‘以稳为主’的主基调不会变。

即使是杭州这样一个存在许多积极面的城市,要想迎来一个‘跳跃式的暴涨’的机会也是不大的。

只是相比起其他的城市,杭州有更好的基础、更好的潜力,抗风险的系数也会更高。

所以无论是杭州本地人,还是新杭州人,在目前包括未来一段时间出手去购买,问题并不大。即不用担心买贵了,也不用怕买下后突然暴跌,这种可能性并不高。

但换句话说,如果希望靠买房子在短期获利的话,也不会有太大的空间。”

Tips:

奉劝真的有住房需要的朋友,不管是新杭州人、要结婚的、要改善住房条件的……在未来杭州的大供应情况下,好好地去挑选对比,找到性价比高的、有潜力的板块去购买,我相信会是一个正确的选择!

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汤总作为专注城市发展多年的资深专业人士,对于房地产市场有自己的独到见解,言谈中不乏生动的比喻和幽默。

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