三四线楼市仍高位运行 部分城市“熄火”时间表或近?

市场动态华夏时报2019-04-28 07:44

今年3月份,三线城市的新房价格环比涨幅已经超过了一二线城市,二手房价格涨幅也处于高位。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言,“从全国范围来看,三四线楼市仍然运行在高位。”其同时强调,实际上三四线城市分化的情况已经出现,那些缺乏经济支撑、人口外流等“城市空心化”特征的区域市场“的确熄火了”,而那些处于高位的城市,多是位于都市圈的三四线城市,以及具有产业、资源等优势的三四线城市。

对于三四线城市的市场表现,业内人士普遍认为,短期来看热度仍将持续一段时间,但长期来看难以持续。“不太乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟指出,三四线城市当前的销售压力比较大,且此前市场需求已被大量透支。加上棚户区改造规模和货币化补偿比例均受到限制、“收缩型城市”概念的推行,可能导致三四线楼市后续出现市场下行。

三四线城市上涨趋势明显

尽管近期引发热议的“鹤岗市2万元能买54平方米二手房”消息让人们对三四线城市的楼市有些悲观,但事实上,这些城市的楼市状况并没有像人们想象的那样糟糕。

根据国家统计局于4月16日发布的3月份70个大中城市房价数据,3月,70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,结束连续6个月的下降趋势,涨幅较上月扩大0.1个百分点,房价环比上涨的城市数量扩大至66个。

其中,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,比上月扩大0.3个百分点;同比上涨11.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。而同期的一二线城市,新房价格同比涨幅分别为4.2%和12.2%。在房价上涨的三线城市中,丹东、锦州、常德等涨幅均达到或超过1.5%,成为领涨者;二手房方面,三线城市的价格涨幅略低于二线城市,但仍明显高于一线城市,且涨幅比2月有所扩大。

而在楼市热度不减的同时,一些三四线城市的土地也备受开发商青睐。

根据中指研究院发布的一季度《中国300城市土地市场交易情报》,全国300个城市总成交及宅地成交面积虽同比下降,但环比上升,土地成交市场开始回温。同时,《情报》也显示,在土拍市场整体回温的同时,房企的拿地策略主要向二线及强三线城市转移。

进入4月份,三四线城市的土地市场热度依然高居不下。CRIC研究中心数据显示,2019年4月1日-7日这一周重点监测的城市中,三四线城市成交占比高达四成,高溢价成交占比达三成,多集中于无锡、常州、台州等长三角的强三线城市;而据诸葛找房统计,4月15日-4月21日这周,全国主要地级市土地出让金为778.69亿元,环比增加20.1%,同比上涨9.54%。溢价率攀升、流拍率走低,指标持续好转。尽管二线城市依旧是榜单主力,但三四线城市表现亮眼,常州、绍兴、阜阳、泰安均上榜。

长期看前景不乐观

对于当前三四线楼市的表现,中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言,“从全国范围来看,三四线楼市仍然运行在高位。”不过,张大伟也强调,尽管整体看来处于高位,但三四线城市分化的情况已经出现,那些缺乏经济支撑、人口外流等“城市空心化”特征的区域市场“的确熄火了”。相比之下,很多三四线城市楼市运行仍然良好,比如部分位于都市圈的三四线城市,以及具有产业、资源等优势的三四线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提供给记者的《352城土地成交数据》显示,对于三四线城市来说,类似保定、沧州、常州等土地市场的交易热度较为明显,即土地出让规模大,且溢价率基本上都超过了50%的水平,这基本上都属于都市圈概念下的三四线城市。而池州、德阳、贺州等非热点三四线城市的土地市场热度不强,土地交易相对疲软,溢价率方面基本上都在零的水平。

对于房企们来说,关注的也都是这些位于大城市周边或是城市圈内的三四线城市。近期在绍兴连续拿下两幅地块的祥生地产方面向记者表示,集团会锁定合理管控半径下的核心二线城市与核心一线城市周边的二三四线城市,“持续抢占城市化发展的价值高地与增长中心”。而最近在徐州、常州接连拿地的新城集团也表现出了对热门三四线城市的看好。新城集团一位相关负责人向记者解释说,“因为地价高、售价受限,一二线城市的地价售价差未必比三四线城市高。所以实际上有些三四线城市可能性价比更高、投资回报率也更高。”

对于三四线市场接下来的走势,业内人士普遍认为,市场热度仍将持续一段时间,但从长期来看,三四线楼市的前景并不乐观。

中国指数研究院院长陈晟表示,具备区位、资源、产业等优势的三四线城市的楼市,仍将在相当长的一段时间内继续保持高位运行,但得不到人口和产业支撑的那些三四线城市将会逐步地冷却。

“不太乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟指出,三四线城市当前的销售压力比较大。在过去两年的市场高点中,三四线城市的需求已经被大量透支。同时,棚户区改造规模和货币化补偿比例均受到限制,可能导致三四线楼市后继乏力,并出现市场下行。

与此同时,张宏伟也指出,国家发改委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,强调持续放宽大中城市落户政策,这实际上对三四线楼市也是一个利空消息:“即使这些城市有落户、限购的放开,对楼市也很难起到太大作用。对于高层次人才来说,大部分的三四线城市都没什么吸引力。”

绿地控股董事长、总裁张玉良认为,在“中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的城镇化模式下,能级较高的省会城市和有溢出效应的成长性地区大概率率先回升,部分前期房价地价已快速上涨而又缺乏人口及产业支撑的三四线城市将面临挑战。其建议同行,对三四线城市,要根据人口、产业、前期价格涨跌、市场后劲等因素,有选择性地拓展。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚强调,随着城市圈和都市圈的发展,一些重点三四线城市还将继续保持热度。而对于有可能存在的泡沫和风险,要保持一个警惕的态度:“在风险和泡沫可控的情况下,保证市场的长期、可持续化发展。”

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