吸金超111亿 翠苑地价二连跌彭埠宅地热度超预期

春节前,杭州土地市场愈发热闹。

今天(1月29日),杭州市土地市场迎来春节前最重量级土拍, 共7宗土地出让,均位于主城区(3宗宅地,4宗商地),总出让面积超17.5万方,起价超92亿,最终总成交价111.06亿元。

吸金超111亿 翠苑地价二连跌彭埠宅地热度超预期

四宗商地中,钱江新城商地以71.52%的高溢价率风光“出嫁”。其余三宗商地均以底价成交。

三宗宅地热度不一,翠苑单元宅地由滨江集团联合中铁建以20.6亿元拿下,成交楼面价36100元/㎡,溢价率22.61%。

城东新城彭埠单元R21-19地块由中铁建联合浙江省交投以186740万元总价拿下,成交楼面价30122元/㎡,溢价率25.55%。

彭埠单元R21S2-15地块,则由港中旅以总价342261万元拿下,成交楼面价27148元/㎡,溢价率17.11%。

坐享申花、翠苑双配套

滨江&中铁建36100元/㎡拿下翠苑宅地

杭政储出[2018]59号西湖区翠苑单元XH0901-01地块,坐落于城西文教板块。北侧紧邻余杭塘河,东至庆隆路,南至翠苑三区,西至古翠路。出让面积21142㎡,可建面积57083㎡,起拍总价168071万元,起始楼面价29443元/㎡。

吸金超111亿 翠苑地价二连跌彭埠宅地热度超预期

最终,在经过29轮报价后,滨江集团联合中国铁建以总价206071万元竞得该宅地,折合楼面价36100元/㎡,溢价22.61%。

从地理位置上看,该地块距离最近的地铁站规划10号线翠柏路站约700米,距离地铁2号线站点古翠路站约1.05公里,处在地铁网络的便利区域内,且老城西的公交路网相对密集。

城西文教区域住宅集中、生活氛围浓厚。此外,该地块位于西湖区与拱墅区的交界地带,这也意味着地块可以同时享受到申花板块与城西文教板块翠苑商圈的双重配套。从区位图上可以得知,1.5公里范围内,仅商业综合体就有大悦城、城西银泰城、汇和城、集盒BOX等。遗憾的是,该地块形状并不规整,且体量有限。

根据出让要求,该地块需配建10%公租房,根据配建成本4000元/㎡计算,实际楼面起价为33159万元/㎡。而算上10%的公租房成本,该地块的实际成交楼面价约4万元/㎡。按照一般保本房价公式计算,未来保本房价预计在5.5万元/㎡左右。

城西文教板块存量项目较少,融信·杭州公馆也仅剩尾房在售,高层均价约69000元/㎡;洋房均价约79000元/㎡,该项目二手房挂牌价在6-7万元/㎡不等。

而距离地块较近的申花板块在售项目有首开杭州金茂府前期高层精装均价约48500元/㎡;待售项目有融信万科·古翠隐秀。

板块内断续有土地出让,先后有中冶翠苑商住地块(2017年4月)和中海翠苑地块(2018年7月)成功出让。成交楼面价分别为39571元/㎡+16%自持、36894元/㎡对比之下,而中冶翠苑商住项目还需现房销售。虽与中海翠苑地块相比,看似下跌并不多,但刨去两者各有10%的公租房配建要求,中海翠苑地块还有20%的商业占比,实际地价下跌的更多。如此看来,翠苑宅地遭二连跌。

彭埠两宅地比预期抢手

仍难逃下跌命运

似乎去年10月底,城东新城多盘“正面硬刚”的场面还历历在目,城东新城彭埠单元又出让了两宗宅地。

杭政储出[2018]60号彭埠单元R21S2-15地块,东至莲花桥路,南至鸿泰路,西至杭州三花国际大厦有限公司,北至聚源路。

该地块位于港龙城北面,出让面积34442㎡,可建面积61995.6㎡,起拍总价148740万元,起始楼面价23992元/㎡。

而杭政储出[2018]61号彭埠单元R21-19地块位于德胜互通枢纽的西南面,,南至规划同德路,西至规划源聚支路。地块出让面积52530㎡,建筑面积126072㎡,用地性质为住宅用地,起价292261万元,楼面起价23182元/㎡。

两宗宅地都有配建10%的公租房要求。

吸金超111亿 翠苑地价二连跌彭埠宅地热度超预期

两宗地块起拍价相差不大,且距离地铁都十分接近。而60号宅地位于换乘站彭埠地铁站东南面,同时还有机场快线站点,交通配套优势更加明显。61号地块则靠近德胜快速路与绕城高速,距离在建4号线明石路站较近。

彭埠单元R21/S2-15地块在经过37轮报价后,由中铁建和省交投以总价186740万元的总价联合拿下,成交楼面价30122元/㎡,溢价率25.55%。据了解,参拍房企至少15家。对比今日出让的翠苑宅地仅29轮报价便成交,该地块的热度似乎超过了翠苑宅地。

彭埠单元R21-19地块体量较大,拿地总价比60号宅地高。最终,经过42轮报价,该宅地由港中旅以342261万元总价拿下,成交楼面价27148元/㎡,溢价率17.11%。。

目前地块周边在售、待售楼盘非常多,在售项目包括三湘印象·森林海尚、首开东城金茂府、龙湖九龙仓·璟宸府等,18年底首开的新房均价都大于4.5万元/㎡。而靠近城东的天城府、新天地·金色时光的开盘均价在3-3.5万元/㎡。

待售项目包括龙湖金地商置·都会风华、淮矿(信达)彭埠项目、龙湖彭埠14号项目。

商业配套方面,西子国际已建成运营,港龙商业广场也已经建成,华润欢乐颂大型商业综合体在建,未来商业配套会逐渐完善。

板块内上一次拍地,是去年2月1日,龙湖拿下的龙湖彭埠14号项目,36252元/㎡,自持6%。而此次出让的两宗地块即使算上公租房的成本,地价也是挡不住地下跌。

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