老小区加装一部电梯究竟有多难?

本地资讯每日商报2018-11-09 08:05

[摘要]去年11月杭州首部老小区加装电梯启用 一年来主城区已成功加装92处,还有273处在建中。

“盼星星盼月亮,单元楼里的电梯终于装好了,又可以回自己家住,和老邻居们串串门聊聊天啦!”今年99岁的朱奶奶家住西湖区灵隐街道求是社区求是村20幢3单元顶楼6楼,腿脚不便的她长年依靠轮椅出行。由于家里楼层高又没有电梯,迫不得已,她只能搬去养老院生活。今年5月,她家所在的单元楼成功加装电梯,听到这个好消息,朱奶奶立马从养老院重新搬回了家。

2017年11月22日,上城区新民村2幢1单元的电梯正式开通,成为杭州第一部老小区加装电梯。随后,既有住宅加装电梯工作全面铺开。

如今,距离首部加装电梯诞生即将满一周年,目前,我市加装电梯的成绩单如何?昨天,记者从杭州市加梯办了解到,截至10月末,全市六主城区共有365处项目开工,其中92处已完工,273处在建,与上月相比,新增开工61处,完工33处。

在采访中,记者发现,落实加装电梯这项民生工程并非易事,在实际操作中,居民们会遭遇到各式各样的意外状况、突发难题。

老小区加装一部电梯究竟有多难?这些难题又该如何破解?记者做了详细调查。

目前已有92处项目完工

其中江干区开工量最大

2017年11月22日,居住在上城区新民村2幢1单元的住户们迎来了一件大喜事,那便是大家终于坐上了盼望已久的新电梯,老旧住宅实现了“电梯梦”。而对于杭州数量众多的老旧小区居民来说,这更是一个振奋人心的喜事,因为这意味着大家期盼已久的电梯梦终于“梦想照进现实”。

事实上,既有住宅加装电梯工作一直是近年来的社会热点、民生焦点,也是国内诸多城市共同面临的民生难事。早在2010年,杭州就提出相关工作设想,可惜的是,由于这项工作牵涉面广、技术性强、矛盾错综复杂,始终未能真正推动落地。

2017年7月,加装电梯被列入市政府“十大民生工程”,并在上城、江干两个城区启动试点。一时间,“加装电梯”成了热词。同年11月,杭州市正式出台《关于开展杭州市区既有住宅增设电梯工作的实施意见》(以下简称《实施意见》),杭州老旧小区加装电梯工程就此全面拉开序幕。同月,新民村的首台电梯运行更是让各区看到了“星星之火”。

如今,这星星之火已点亮杭城,在杭州各个区既有住宅加装电梯推进工作稳步前行。上个月,市长徐立毅在对既有住宅电梯加装工作进行专题调研时强调,要努力办好这项民生实事,使之惠及更多居民群众。据悉,截至10月底,全市六大主城区共有365处项目开工,其中92处已完工,273处在建。

从各区推进情况看,目前江干区开工量最大,为111台,其次是西湖区,为98台。与上月相比,江干区、西湖区、上城区新增开工量较多,分别为21台、16台、12台;江干区、上城区新增完工量较多,分别为20台、8台。这些城区老旧小区众多,但由于历史条件所限,上世纪七八十年代建造的一些多层房屋大多未装电梯,住户则多为老年人,出行成为一个难题,对于加装电梯的愿望尤为迫切。

从有意向到完成电梯加装 业主要完成这四个步骤

很多居民都很关心,如果自家住的楼想要加装电梯,应该如何申请,需要哪些步骤?在《实施意见》中,明确了既有住宅加装电梯的六道程序,分别是制定方案、协议公示、施工图审、联合审查、工程实施、竣工验收。

从文字上看,这“六步走”看似简单明了,但是加装的第一步如何迈出、往哪儿迈出,其实许多人并摸不着头脑。为此,记者向已有加装电梯并投入使用的街道社区了解到,从有加装电梯的想法到实现这一想法,业主要完成以下四个步骤——

征集整个单元楼住户的意向,向社区领取申请表。

按《实施意见》规定,加装电梯需要征得三分之二以上业主的同意,且这些业主的房屋专有部分应占建筑总面积的三分之二以上。加装意向较强的住户首先得初步了解整个单元楼邻居的意向,如果大多数表示认同,可向社区领取加装电梯的申请表。

成立加装小组,选出一名牵头人,完成征集签字。

按照已加装电梯单元楼的经验,建议成立三人小组,其中一名是牵头人,三人分管谈判、财务、监工等具体工作。随后,小组挨家挨户上门,各户业主按要求在申请表上签字按手印,表示同意加装,需征集单元楼起码三分之二及以上业主的同意。

向社区递交申请表,确定总承包单位。

民意征集签字完成后,将申请表递交给各社区,社区会进行初步审查,并在单元楼道口、小区公示栏等位置贴出协议和加装方案展开公示,公示期为10天。牵头小组同步开始联系加装电梯的总承包单位。一般来说,总承包单位的主体有这四类:设计单位、电梯厂家、施工单位、服务机构。社区会备有一本推荐名录,上面包含了以上各类单位企业,居民可确定其中一家作为总承包单位。

联系总承包单位对加装环境进行初步勘测。

确定总承包单位后,联系对方对楼房结构、管线分布、周围环境等进行实地初步考察勘测。勘测通过后,接下来的施工图审、联合审查、工程实施等具体加装流程,就是总承包单位的事了。而业主方则只需与总承包单位实时跟进,关注加装进程、发现其中问题,同时还有重要的一点是,继续做好民意工作。

加装一部电梯有多难?难题究竟出在哪?

破解加梯难题 不妨听听这些经验之谈

四个步骤看似简洁清晰明了,然而在实际操作中,每一部电梯背后都牵扯着十多户家庭,每一户家庭都有自己的想法和考量。俗话说,众口难调,因此,既有住宅加装电梯这项工作必然不是一条坦途。

从《实施意见》出台至今,将近一年过去了,各主城区累积真正投入使用的电梯有92台,从数量上来看,并不算多。

加装电梯是一个复杂的工程,工作牵涉面广、技术性强、民意统一难,在实际操作中面临着五花八门的难题。以上城区望江街道为例,耀华、近江东园、近江西园、婺江、清泰门、在水一方、徐家埠七个社区,咨询过加装电梯的单元数有119个;民意征集超过三分之二以上赞成的单元数只有21个;通过联合审批的单元数只剩10个;目前已完成加装的单元是2个,正在施工的有8个。

从119锐减至10的数据,反映出从有加装电梯的想法,到完成加装并投入使用,其中的难度确实不小。

这当中主要存在的困难在哪些?又有哪些值得借鉴的经验和做法?记者采访了一些参与加装电梯工作的牵头人、街道社区的相关负责人,听听他们的一些有实践意义的做法。

江干区大唐苑已完工加装电梯

问题 1: 民意难以统一

作为近年来杭州第一项由群众自行发起、自行筹资实施的民生工程,加装电梯不同于以往由政府大包大揽的工程项目。它坚持“业主主体”原则,若业主意见无法统一,加装电梯从开始就无法推进。据悉,望江街道因业主反对无法安装的单元数就高到86个,近八成“装梯计划”在民意征集阶段就泡汤了。

“担心出现采光、通风、噪音等问题,一般来说一楼、二楼业主反对的声音较多。”望江街道加装电梯工作相关负责人陈江表示,“我们街道的小区是学区房,为孩子上学搬来的新业主也比较多。担心孩子乱按电梯带来的安全隐患,年轻父母对于加装电梯也会有所顾虑。”

为了解决民意统一难题,《实施意见》中,将原“经全体业主同意”转变为“两个三分之二以上业主同意且公示无书面反对意见”的申请门槛。如此一来,虽然有一定成效,但是《实施意见》中还规定,协议公示期间,只要有一人提出书面反对,哪怕是原来签名过的业主突然反悔了,社区就不能盖章备案。

此外,进入施工阶段,也可能有人跳出来突然反对,例如有媒体曾报道过,南光坊2楼有一位大姐在项目开工后,突然搬了一张小板凳,在桩基坑里静坐抗议。单元楼里无论谁明确表示反对,加梯进程都会就此搁浅。

面对反对意见,业主首先可先自行协调,也可以通过社区进行调解。具体来说,涉及到采光、噪音、占据空间等问题,灵隐街道城管科加装电梯工作相关负责人吕哲建议:“解释得再具体也不如去已投入使用的电梯单元楼去看看,切身感受加梯的科学性和合理性。”比如,求是村20幢3单元灵隐街道是第一台投入使用的加装电梯。电梯开通后,街道的社工、牵头人主动组织居民前往参观试乘,很多居民在试乘之后,就直接在民意征集表上签上了“同意”。

加装电梯的想法是否能落地,牵头人的存在和作用相当关键。在牵头人的选择上,望江街道的经验是,尽量满足这两个条件:一是社区比较有威望的老居民;二是住在中低楼层。前者大家比较了解他的为人处世,说话做事大家比较信服,而后者在加装电梯中的获益没那么明显,在做其他住户的思想工作时更有优势。

问题 2: 单元楼或周围环境有“硬伤”

通过实地考察勘探,房子本身有问题或周围环境不适合加装电梯,硬件条件过不了关,有“硬伤”的也装不上电梯。在望江街道,这样有“硬伤”的单元楼有23个。

常见的“致命硬伤”包括:楼间距过窄,设计单位做日照分析后,判定无法达到日照标准;单元楼年久失修是危房;加装过程中会影响到高压线;和马路间距过小,电梯超过住宅红线等等。通常,这些“致命硬伤”总包单位在初步勘测时就会发现。

另一块“硬伤”有修补的可能性,但会大大延缓加梯进度,最常遇到的是管线改迁问题。吕哲告诉记者,加装电梯一般需要挖1.2米左右深的基坑,下挖的过程中首先可能会碰到电线、煤气管道、光缆等管线,再往下挖还可能会遇到雨水、污水管道、化粪池。

“管线改迁是个费时、费力、费钱的活,不是一个电话打过去,相关部门就派人来改造了。” 吕哲说,“比如,涉及电线改迁,需要向电力局发函,经过层层审批安排,等电工过来查看、出具改线方案,基本需要一两个月的周期。加梯进度可能就随之后延了一两个月。”

除了地下管线,北山街道宝石社区省总工会宿舍一幢一单元在计划加装电梯时,还碰上了另一个“拦路虎”——大树。这棵大树是上世纪50年代建造第一代宿舍楼时原省总工会干部种下的,离墙仅2米,直径达80厘米,有6层楼高,不偏不倚就长在电梯加装的位置上。

单元全体住户商量之后,以集体签名形式,向社区打报告,社区又联系了省总工会,三方一起研究制定了迁树方案,向街道和绿化部门上报。一个多月后,迁移审批终于得以通过,加装电梯工作得以继续进行。

问题 3: 筹资、资金管理、维保费用……涉及到钱的问题都是问题

涉及到钱的问题,大家都敏感而谨慎。加装一部电梯的费用动辄超过50万,是一笔大开销。有的住户不愿意为此买单、有的住户实在拿不出分摊到头上的钱来,要筹齐资金就非常不容易。如果碰上住在中高楼层的低保户老人,对加装电梯确实有需求,的确拿出不这笔钱来,又该怎么办?

望江街道就遇到过这样的尴尬状况。“有一幢单元楼的一户独居老人生活拮据,牵头人了解到他真的拿不出加装的钱来,于是建议将那户要出的费用按比例摊到业主头上,并第一个表态愿意出这些钱。”陈江告诉记者,大家是住了多年的邻居,或多或少都有同理心和同情心,真遇上这样的贫困家庭,基本也会给予帮助。

此外,如何确保资金使用安全?以后电费维保费怎么收?总之,只要是涉及钱的问题,就是业主们思虑再三的问题。

筹集资金管理方面,为了确保资金使用安全,把钱都用在实处,望江街道的做法是建立收支分离制度,简单来说就是负责筹资的人不负责管账;灵隐街道的做法是,等产生费用需要支出时,再向业主筹款集资,而不是先把所有钱收上来。

至于电费和维保费支出的问题,记者了解到主要有这几种解决方式:第一种,将市、区两级提供的20万补助资金用于后续电费和维保支出;第二种,有物业的单元楼,电梯委托由物业进行日常维保,费用在原有物业费的基础上进行增收;第三种,没有物业的老旧小区,一般按照比例分摊电费,据了解,潮鸣街道第一台加装电梯单元楼锦园27幢,顶楼每月的电费约100元。

问题 4: 邻里小恩怨可能成为压垮加梯计划的“最后一根稻草”

“以前,我只不过提出想把进楼道的阶梯改成坡道,方便家中老人轮椅进出,楼上的人都不许。现在要我同意装电梯,方便他们进进出出,哪有这样子的!”

“以前我准备在一楼开个餐厅,楼上不同意。现在要我签字允许他们装电梯,除非把我的店铺买了,其他没得商量!”

“顶楼住户连我在天台的公共区域,放个盆栽都老不乐意了,还把我的盆栽给丢了。现在他想装电梯,除非和我来道歉。”

这些听上去有点啼笑皆非的说法,都是社工在民意调查或展开协调时听到业主的心声。曾经发生过的任何一点邻里小恩怨,都可能成为压垮加梯计划的“最后一根稻草”。遇到这样的情况,就需要牵头人、社区从中调解,尽力打开邻里间的心结。

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