余姚这个“洼地” 是时候起飞了

新闻资讯腾讯大浙房产·宁波2018-03-26 09:47

余姚这个“洼地” 是时候起飞了

(图片来源于网络)

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在楼市的热辣中,每一个人都在苦苦寻找洼地。

特别是去年底开始,宁波“主城两万起”的趋势,变得越来越明显。动辄三四万的圈内,手拉手迈上2字头的姜山、集士港、高桥、庄市,价涨量升,去化飞速。

在列出的房价2万以内板块中,仅剩数个可挑选,譬如小港、骆驼、慈城与梅山,个个都是“抢手货”。

但在长三角都要一体化的时代,我们不妨把格局放大,把目光放在宁波主城的周边。

余姚这个“洼地” 是时候起飞了

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涨幅最显著的板块,莫过于北仑与奉化。

北仑凭借港口与产业的优势、强大的GDP支持,再加上地少人多,新盘一房难求,不少城区二手房都挂上了两万。

奉化更夸张,在设区的利好题材下,新盘几乎卖空。一方面,奉化本地人预判房价将上涨,纷纷趁势入手;另一方面,来自宁波的资产配置者涌入,也造成了一股极速升浪。

但还有一个地方,目前正处于启动期的临界点,今年将要厚积薄发。这个地方,就是位于宁波北部都市圈的余姚。

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众所周知,宁波新一轮城市总规中,将重点向北、向西发展,于是有了姚江新城、奥体、慈城的风生水起。而余姚向东的发展方向,正好完美拥抱宁波主城。

余姚的强大,用几个数字就能概括。首先,余姚的综合实力,几乎每年都排入全国百强县(市)的前十五。

其次是经济与民富。2017年,余姚GDP达到1023.23亿,年增长达13.1%,若按户籍人口计算,余姚的人均地区生产总值,更是高达18095美元!

这么高的增速,这么高的人均产值,放在全国也是名列前茅的。但说出来可能很难相信,余姚的房价目前才一万多而已......

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每一轮楼市的上升期,都会产生板块轮动、此起彼伏的现象。因为本质上,整个宁波大市是一个“价值共同体”。

余姚藏富于民,产业发达,土豪众多,在各项民生指标上排名前列。无论区位、交通、配套,还是城市软实力,全都可圈可点。

在宁波的版图中,这绝对是一个典型的“实力派”。

但与北仑、奉化的巨大涨幅相比,甚至与隔壁的慈溪相比,余姚目前的房价,还处在真正的“洼地”上,真正的潜力十足。

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房价与城市地位的不对等,源于余姚本地人的楼市“灯下黑”,缺乏与外界比较,错失了不少良机。

但在楼市车轮的碾压下,洼地注定会被填平。

去年6月。余姚梨洲街道的四宗宅地出让,第一宗就拍出7038元/㎡的楼面价,之后的三宗,最高竞价轮次达366轮,最高楼面价达7247元/㎡。

参与竞拍的开发商阵容也很强大,万科、碧桂园、中海、德信、荣安、华宇、银亿、中梁.......这场“地王争夺战”,激烈程度胜过宁波市区。

余姚这个“洼地” 是时候起飞了

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按宁波市区的市场规律来说,精装房价往往比地价贵上1万/㎡左右,即便是毛坯,也往往高出约8000/㎡。

相比之下,当时(2017年6月)余姚全市的均价仅为10688.32元/㎡。尽管半年多来,余姚房价持续上行,但空间依然大得惊人。

那么,余姚的房价将达到多少呢?按地价与房价来测算,毛坯15000元/㎡左右,应该是短期的一个位置。如果是好的产品,可能会更高。

当然,这还只是市场层面的分析,若以城市的现有基础、未来利好而言,想象空间就更加大了。

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其中最显著的一项,就是区位与交通的优势。

余姚位于沪杭甬大湾区的核心位置,大环境上是一片热土。这两年来,三大都市的周边区域,被迅速带动。比如嘉兴,就是一个典型的代表。

更何况,余姚还位于杭甬大通道之间,高铁站落子余姚北站,宁波至余姚的城际列车也已开通运营,实现了真正的半小时生活圈。

与上海之间,则以杭州湾跨海大桥连接,未来还将打造沪甬铁路,更全面地接受上海的产业与资本辐射。

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在城市配套的建设上,余姚也优于宁波其他县市,光是大型的购物中心的数量,就处于遥遥领先的地位。

其中,万达广场、华润五彩城、保利商业广场,都是对标宁波市区的一线商业品牌。在其他县市区中,这样的配置基本找不到。

另一项优势,是产业基础好。重点发展智能经济的余姚,在入选为全省首批“中国制造2025浙江行动”县级试点示范区之后,发展势头十分迅猛。

传统产业同样发达。比如著名的中国裘皮城,在全球经济一体化的浪潮中,已迅速成为一张世界级名片。

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不得不提的,还有余姚深厚的文化底蕴。从河姆渡到姚江的发源地,历史传承了7000多年,江水奔流了106公里。

当然,余姚的古今名人也是无数,王阳明、严子陵、黄宗羲、朱之瑜,人文荟萃。

这样软硬兼具、实力强劲的一座城市,目前房价居然远低于宁波市区、北仑,甚至低于奉化、象山、宁海,难道不正是一个好时机吗?

当然,市场的热度早已说明一切。早在去年9月,余姚就诞生了“史上最大开盘现场”,烈火烹油的程度,不亚于宁波的任何一个“日光盘”。

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今年刚开年,也有全新的项目亮相,同样受到余姚本地与外地客户的追捧。

一方面,去往宁波主城买房的不少余姚人,已经尝到了甜头。时至今日,反而发现自己的“大本营”是个最佳洼地。

另一方面,在土拍与房价的双重刺激下,原本“灯下黑”的自住型购房者,也开始加快了购房计划。

特别是《余姚市域总体规划2014-2030》中提出的“双带”——即城东路、新建路-南雷路这两条城市主轴上的新盘,变成了他们的最热门首选。

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位于在城东路主轴线东南片区的蓝光·雍锦世家,就是这样一个项目。

有趣的是,我们发现偏爱余姚的房企,往往都是全国性的。从多年前的万达、华润、保利,到如今排名全国百强23位的蓝光地产,无一不是大牌。

已进驻30多座城市、开发100个作品的蓝光,实力不容小觑。择址余姚城东,正是因为看到了这里的巨大机会。

项目紧邻城市主干道,向西、向北可直达余姚高铁站、杭州湾跨海大桥,向东可以直接去宁波市区。

余姚这个“洼地” 是时候起飞了

(蓝光·雍锦世家效果图)

周边配套也十分丰富,幼儿园、梨洲小学、余姚八中、家家福超市、明伟菜市场、农业银行,接地气的生活配套一应俱全。

开车几脚油门,就能到达万达广场、五彩城;项目北侧还有梨洲商业广场,西侧两公里则是保利商业广场。

坐得上轻轨与高铁,还拥有四个Mall环绕的项目,即便在宁波也很少见。

最值得一提的,还是蓝光·雍锦世家的产品。致力打造成余姚标杆的项目,在整体品质上,将突破这座城市的天花板。

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(蓝光·雍锦世家实景图)

一期由4幢小高层、2幢洋房,以及沿街商业组成,容积率仅为1.8,建筑采用流行的新中式风格。

项目景观一流,配套丰富。主力户型约105-139㎡,是市面上最主流的婚房、改善面积段。可以想象,项目开盘时将是怎样的场景了。

若是宁波人看到这样的房子,应该会说一句:起码两万五吧。

所以,在GDP、收入上都能打平甚至超越宁波市区的余姚人眼里,即便等到全城起飞,全面冲破15000元/㎡的房价,那也还是挺幸福的。

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(蓝光·雍锦世家实景图)

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