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2017-12-26第228期

开发商自持赚的是“慢钱”

据相关统计,截至12月25日,杭州全市共计出让土地269宗,成交总金额为2239亿元。这也是杭州年度土地出让金额,首次突破2000亿元大关。杭州也因此成为2017年全国土地金额超过2000亿元的两个城市之一,另一个城市为北京。

在这269宗地块里,共计有69宗地块涉及到自持。自持比例最高的为杭州宏立在大江东新湾街道拿下的商住类用地,自持达到100%;纯宅地自持比例最高的,是首开今年9月份在半山田园拿下的宅地,自持高达55%。

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除了杭州,热点城市土地出让“竞自持”的情况也很普遍。2016年底至今年11月,北京共出让8宗自持地块。万科、保利、金地、龙湖、首开等龙头开发商,在北京、上海、广州、佛山等城市均有自持地块,自持比例从36%到100%不等。

自持现象之所以大规模出现,首先是各地担心“地王”出现,于是将限制措施附加在出让条款上。用增加自持面积来降低甚至“冻结”不动产的流动性,土地溢价前景看淡,出让时诞生“地王”的概率就下降了。

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“开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式?

从短期视角看,增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。调控政策时间会有多长,谁也不知道,而开发商要保持企业的运营必须竞买土地,因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。

在楼市调控的背景下,随着房企利润率持续走低,主动拥抱变化,总比未来被动转型要来得好,房企大鳄在几块地上作自持的尝试,并不会给房企造成不可逆的冲击。

从长远发展看,“黄金时代”已经过去,开发商快速周转的模式可能会有所改变,比如“长租公寓”就是未来房地产企业转型的方向之一。

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自持不能出售,说白了就是长期租赁,拿地房企变“房东”,那房企到底还有没有钱赚?

市场普遍认为,如果只是简单作为租赁,回笼资金的时间成本很高,自持地块实现收益将是一个难题。

当然也有持乐观态度的。据统计,国内一线城市近9年租金增速已近7.9%,其余城市也有5%-6%。才刚刚起步,供给远远不够,预期租金持续上涨,加之项目本身的租金溢价,如果再解决好融资问题,还是有可能赚钱的。

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未来,大城市楼市进入存量时代,靠新房开发和资产快周转的开发商最容易被市场淘汰,而持有一定量的经营性物业,尽管会有资金沉淀的压力,尽管损失了短期收益,但更容易在存量时代生存下来。从而能够获得大城市“二次开发”的市场机会和溢价收益。从这个角度看,房企只是从赚“快钱”向“慢钱”转换而已。

马克斯韦伯在《新教伦理与资本主义精神》的观点正好契合这一市场现象:在中产阶层仍很落后的国家,都曾有一个鲜明的特征,就是盛行不择手段地通过赚钱牟取私利,这几乎是一个无法超越的阶段;而成熟商业社会的标志则是,人们从对物质的追逐中脱离出来,开始去发掘生命中另外一些抽象的、形而上的价值。。

文/阿长

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