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2017-12-20第227期

高低配 到底谁占了谁的便宜?

近两年关注楼市或买房的朋友,一定不难发现杭州楼市开始流行“高低配”楼盘了。顾名思义,高低配就是指楼盘由两种或多种高度不同的物业形态组成,比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。

相信你已经看出其中规律了。每种组合都会有高层,然后配以低密度产品。关系到两件事,一是开发商的利润,二是业主的舒适度。这两件事又和容积率脱不了干系。

/图片来源网络/

容积率不是开发商算出来的,而是拿地的时候就被地方政府规定好的。在某宗土地的占地面积和容积率一定的情况下,你能建多少平米的房子,是基本定死的事情。

假设地块够大,建筑面积一定的情况下,理论上来说建两个高层比建一个超高层划得来,建几个多层比建两个高层划得来。因为多层公摊面积小,得房面积大,成本更低,关键是好卖啊!

另外,高层或者超高层不是你说建就能建的,还要考虑施工成本和技术。超高层除了考虑航空控制要求,与高层比起来,各种规范要求都严格很多,使用的材料也明显高一个档次。

从多层建筑到高层建筑再到超高层建筑,消防成本是随着高度提升呈几何增长的。

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从产品货值看,开发商也看中洋房和别墅所具有的高溢价能力。在相同土地指标,做足容积率的前提下,高低配社区更能显著提高总货值收益。

举个例子,一个20万平方米的“高低配”楼盘,假设高层为18万平方米,别墅为2万平方米,高层成交均价2万元/平方米,别墅的成交均价为4万元/平方米,这个项目的总货值为48亿元;假如把这个20万平方米做成纯高层小区,那么它的总货值为40亿元。

单纯通过产品类型组合的差异,高低配社区实现总货值收益增加8亿元,上浮20%。在今天地价高企的背景下,毫无疑问,开发商拿到土地,规划做高层+低密产品是个大概率事件。

高低配还有什么优势,主要体现在营销阶段。高低配社区更容易打出营销策略组合拳,间接提高销售收益和出货速率。在高低配楼盘,洋房始终作为形象产品和高溢价产品来提升楼盘品质和高层的溢价能力,高层作为大体量产品,又保证了项目现金流和整体收益。

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对于普通购房者来说,高低配意味着什么呢?感官上来说,高低配似乎比纯高层楼盘品质高,毕竟看起来你是住在别墅区的,就算价格比普通高层贵一点,部分购房者还是会买单的。对于别墅购房者而言,在纯别墅社区越来越少,且总价都偏高的情况下,“高低配”中的别墅产品恰好降低了购房者住进别墅的门槛。

就产品的多样性来说,可以适合更多的业主人群的需求。高层住宅相对景观开阔,视野通透,楼间距大。别墅或洋房产品相对空间更大,居住舒适度较高。如果规划得当,一个小区内混建高层和别墅,在小区环境上,可融合两者优点,扬长避短。

开发商或物业要同时取悦高层和别墅业主并没有这么简单,高层业主和别墅业主之间的阶层划分似乎永远存在,业主纠纷屡屡见诸报端。

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基本上,某些“高低配”的高层大多为刚需户型,而小区里,大部分资源被别墅区掠夺,如果别墅区与高层区无法互通,再加上物业费不同,受到物业公司不同的对待。这些“高低配”中的高层舒适度甚至不如普通的纯高层项目。

而对别墅区业主来说,交了更高的物业费,可是楼间距却小的惊人,前排邻居家有一点点动静都能听到。庭院里时不时闯进陌生高层业主,你还赶不走,人家来一句“这是公共绿化区域”就能把你怼回去。你在露台玩耍的一举一动,高层业主在阳台都能尽收眼底。

别墅、高层业主,到底谁占了谁的便宜?这真的一言难尽。

开发商在追求利润的同时,也该想想如何用不突兀的产品表现出对双方的尊重,这是在产品设计阶段就应该考虑的问题。努力做出更符合人性化需求的产品,规避后期不同业主之间会出现的矛盾点,树立口碑才是房企发展长远之路。

文/阿长

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