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2017-08-31第212期

有多少钱就能拿多少地?

有机构统计:今年1-8月杭州十区经营性用地出让金1138亿元,同比上涨6.9%;其中涉宅用地出让金971亿元,同比上涨4.1%。与去年同期相比,土地出让金普遍上涨,楼面价维持较快上涨趋势。

根据今年杭州9月份的土拍预告,9月份计划有40宗地块入市。加大土地供应,无疑将缓解后续市场的供不应求,也能一解开发商拿地的饥渴。可是蛋糕虽然很大,却不容易啃。

去年开始的调控,有效遏制住了热点城市的疯狂。从政策面看,中央对楼市“房子是用来住的,不是用来炒的”定调,意图已经非常明显,后续更多的政策也迹象表明,此次严格调控将会是常态化和长期性。

此外,由于土拍“现房销售”门槛取消,也将令上半年未参加争夺的高周转房企回炉。“现房销售过于考验开发商资金实力以及抗风险能力,现在取消这一限制后,部分高周转企业将会重归杭州土地市场。因此,加大土地供应,并不等于拿地更轻松。”某房企高管如此说。

对房企说,一边是严格的调控,一边是金融监管下的融资难,资金实力强的房企还能在一线城市厮杀,实力稍逊的,只能到二三线城市寻求出路。实力再不济的,就可能在这轮洗牌中被人收了。

可是对于房企来说,不拿地,没有项目,还算什么开发商?

房子造得再好,营销做得再牛,如果没有土地资源,最后就变得无米开锅。大家都在抢地的时候,稍一犹豫可能就把机会送人了,最后别人吃饱了,自己却饿着肚子。所以土地价格再高也要赌一把,以后还有机会在产品和销售上扳回来。开发商似乎明白,拿高价地还有可能残血复活,不拿地肯定必死无疑。

但是,和过去不一样,现在已经不是单纯的“价高者得”的年代。

现在杭州采用限地价与竞自持并行的土拍政策,自持意味着对房企资金实力的更高要求,高周转、高负债的房企跑起来就比较吃力了。

上海的政策也比较有亮点。房企想要拿地,先通过一轮海选。政府对房企资质、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后,选出优秀房企进行竞价拿地。这给有钱但不太有开发经验和实力的房企设了门槛,可能以后上海的楼市就是龙头房企的地盘了。

事实证明,联合拿地已经成为一个趋势,也十分有效。比如在杭州,中原和东南联合体在未来科技城拿地,首入杭州。首开和金茂在申花也将联合打造旗舰项目。信达拿下奥体地王后,也采取与滨江联合开发操盘的方式。原因很简单,此举能减轻资金压力、分散市场风险、提高利润同时优势互补。

此外,像转型城市运营商、旧城改造、产业地产、旅游地产等创新开发模式,逐渐被政府和房企所认可,也在慢慢更好的跟上城市发展的节奏。

最后想说,在土地资源紧缺的年代,我们不缺多金的房企,我们缺的是真正优秀的房企。

文/阿长

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