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2017-05-25 第193期

楼市食物链 谁在最底端?

最近一位朋友说起她的置换经历,去年9月买的二手房,11月办了房产证,到今年5月还没拿到房子,这中间究竟发生了什么?听完来龙去脉,原来朋友置换同时,她的卖家也在进行一场置换,而卖家的卖家依旧在置换别的房子,因此他们的合同中各自约定只有置换落位,才能进行交房交割,环环相扣。而可怜的朋友刚好处在这条置换食物链的最底端,只要哪环出现问题,他们就不能交房。

曾经这样的楼市食物链不常见,可是现在却成了稀疏平常的现象。说穿了这年头有房就是爷,因此手握簇簇新房子的开发商占据了最顶端位置,尤其是黄金地段的改善类新盘,要买房,钱到位关系不到位,那是绝对不成的。而手里有着综合性价比不错的二手房卖家在置换过程中,是第二级位置,他们在求取更好房子的背后,掌握着下级买家的命运。

以此类推,我们在食物链最底端发现了老破小置换的购房者和刚需首次置业者,他们地位看似相差无几,都处于非常被动状态。但再一衡量,置换购房者其实还不如首次购房者,毕竟首套房首付三成,50万首付款可以买到总价170万左右的房子,而二套房置业者,总价170万楼盘,首付直接超过100万。

因此,老破小置换购房者光荣垫底楼市食物链。这个结果是不是令人有些意外?他们又究竟面对着什么样的窘况?

先说他们持有的老破小,你说等拆迁遥遥无期,等接盘,杭州的楼市格局或者说房价空间并未达到北上广的境界,因此老破小的受众还是有限的。目前老破小周边的新盘如果卖单价三万,老破小也就卖个两万出头,简而言之,老破小是既难卖又卖不起价格。毕竟杭州两万的新房边上找找比比皆是,等个三五年不少还能通上地铁,何必将就在未来很难转手的老破小呢?

此外好不容易老破小出手了,再以同样的价格去买新房,六成首付的五指大山在,想要区域内原卖原回,简直如同做梦。最起码要流放到差一个档次的板块去吧,譬如卖了三墩的老破小,你就安心看良渚的新房去吧,可是良渚的新房,学区呢?配套呢?都不尽如其意吧。那再把视线拉回属于西湖区的三墩边缘,买个次新房,譬如亲亲家园四期什么的,价格也不低,配套总算还可以,可是这房子也快十年房龄了,没过几年,也会变成老破(面积倒不会太小),依旧得再置换。人为五斗米折腰,钱包有限,也只能走一步算一步。

当然这算是最理想的一种置换结果了,这中间还隐藏着各种不可测的风险,当然也包括违约风险,目前二手房交易中的违约成本实在太低,说不卖就不卖,说不买就不买,意向金退不退看自己能耐,能磨会闹厚脸皮的占据绝对优势。你说走司法流程?老破小的意向金一般也就一两万,为了这点意向金,太多人耗不起走法律流程的时间和精力成本,要不然那些老娘舅、范大妈调解类节目整天在折腾这些纠纷干吗?

可是不可否认也就是这些楼市食物链最底端的购房者,撑起了目前这波行情,从杭州楼市成交统计来看,目前楼市的高端楼盘(单价4万以上的楼盘)去化节奏并不快,而那些300万左右的初级改善类楼盘却是真真切切的一房难求,难求程度不用看成交数据,也不用看媒体报道,你直接打个电话去售楼处,就懂了!

最后感受下这种深深的无奈和伤害吧:

初改购房者:您好,问下这里120方左右的户型还有吗?

售楼处:有,300到320万。

初改购房者弱弱问:300万的还有吗?有几楼的?

售楼处(为难口气):这个价格只有1号楼,贴着公墓,你要吗?

初改购房者(惊叹):啊!有没有远一点的?

售楼处(不耐烦):那稍微远一点5号楼,320万左右

初改购房者(计算了下咬咬牙勉强能上):那有几楼的?

售楼处(不耐烦X2):二楼三楼

初改购房者(气势接近全面败北):这个太低了,没别的楼层?

售楼处:一共就两套,你不用预留电话了吧,那挂了,bi.......

文/小桑

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