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2017-05-16第191期

楼市限价竟有这么多影响

最近,侃房哥去跑了萧山区域的一些热点新盘,想看看严厉调控之下楼市是否有新动向。其中,最大的感受是“供不应求”:没开盘的排号队伍庞大,一两百套房能排号近千组,比如龙湖天钜、融信江南学府、永兴首府等;开盘售卖的基本销售一空,能售的房源所剩无几,比如滨江江南之星、新城香悦公馆、万科海上明月等。其实,不仅萧山如此,杭州很多区域的新盘都遇到了这种甜蜜的“烦恼”。

究其原因,不少楼盘的销售人员都会这么和侃房哥表示,“要不是为了领出预售证,要不是政策限价,原本每平该卖3万甚至4万以上的现在只能便宜卖”。也正因发售价低于市场预期,很多购房者都抱着“买到就等于赚到”的心态开始抢房,有关系的托关系,没关系的出钱买号,“限价”成了帮购房者和开发商的“砍价”,这点也是让侃房哥感到惊讶。

不仅如此,有些楼盘为规避政策限制,开始在销售方式上“各显神通”。比如有楼盘就被曝出,开发商为规避价格限制,通过另签精装修或者强制搭售车位的合同,与政府价格管制玩起捉迷藏。而“组合销售”也成为楼市限价背景下出现的新名词。

最近侃房哥还听到一种说法,说“限价”是在促进住宅向低端化发展。开发商在成本不变的情况下,要保证利润就只能降低房屋质量,降低居住品质,从此高端住宅会消失,市面上一色儿低端住宅,价钱一样,先到先挑,最终实现人人平等的住房梦……

其实关于这点,侃房哥觉得不是全无道理,但也并不只有限价会使房屋质量出现状况。早在2000年之后,房屋质量问题就已开始不断暴露出来。但有时造成质量问题的原因是采用的建筑材料本身就存在问题,例如使用非标准的水泥和钢筋,这是房屋通常出现质量问题的一个重要原因。无利不起早,这也是许多开发商为此铤而走险的主要原因。另外,开发商要降低成本的方法也有很多,比如将一线高端品牌的材料用普通的来替代,又比如毛坯改精装,降低精装标准等。

所以,在限价压力下,购房者得警惕小型民营地产商开发的项目,不管从资金实力还是运营成本,都更容易出现这种情况。对于大多数品牌开发商开发的项目来说一般不会出现这种现象,多数开发商还是在乎口碑及品牌形象的。

另外,从本次限价来看,不仅会使开发商对其成本预期做出一定调整,还会催生一些新项目从最贵的楼王产品开始推出的现象,因为一旦涨幅被限制,只能先推最贵的,价格也许会比正常的高出10%左右,这样如果能通过审批,在接下来的项目销售中也能分期进行价格控制。到时根据数据统计显示,房价在“一个时间段内”或许还会呈现下降的趋势,但这种下降是不是正常下降,想必大家都有自己的判断。

目前,一二线热点城市的房地产市场,基本稳定下来了。侃房哥觉得,是到了真正建立“长效机制”的时候了,调控房地产不是对房价数字的简单调控,面对旺盛的市场需求和高企的市场预期,保证供给、调控预期,用市场的手段解决市场的问题,应是更需思考和关注的问题。

文/王晓

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