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2017-04-28第187期

杭州楼市会进入“现房时代”吗?

今年的楼市很忙,也很有趣。就拿26号杭州出台土地新规后的首次拍地来说,市场又给出了新的“动向”,主城区拍了5块地,结果全部需要现房销售,个别地块还全部自持(不能销售或转卖),这不得不让人疑惑:万一今后拍地都是这个场景,我们岂不是只能买现房了?

可能近期楼市调控太密集,很多吃瓜群众还不熟悉最新的政策,侃房哥在此赘述两句。杭州最新的土拍新规是这样的,当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

这看似非常严厉的规定,结果还是没能挡住开发商的热情。50%的溢价,现房销售的条件,甚至70%的限价,在抢地的房企眼里根本就不屑一顾,国企央企纷纷出手,拿地不亦乐乎。这只是新规的第一次“试水”,但我们必须引起重视,杭州出台土地新政的本意是要控制地价,增加土地供应量。而大鳄们的无畏,导致新增土地必须现房销售,不仅推迟了入市时间,而且那些自持部分也相当于减少了供应量。设想一下,如果接下去的土地拍卖仍无法压制房企的这种“赌性”,违背政策调控的初衷,那么你说新的政策会不会出炉呢?

其实,我们若结合这两年的房地产政策,还是能看出一些端倪的。首先,从2015年8月开始,杭州就提高了商品房预售门槛;然后2016年10月起鼓励新建住宅积极实施全装修交付;再到如今调控深入, “四限”(限购、限贷、限价、限售)政策开启,加上即将于5月1日起正式实施的浙江新版《消法》规定,商品房交付后,样板房还需保留6个月……

这说明什么?开发一个楼盘需要的成本越来越大,新房市场越来越向着现房销售的趋势发展。加上如今楼市火爆,库存去化迅速,这意味着在土地新规持续实行的前提下,现房销售必然会越来越多,预售制的影响将逐渐减弱。

如果现房增多,对购房者来说也是有喜有忧。最大的好处当然就是不用再等了,即买即住,实景呈现一目了然,外立面是不是干挂石材、电梯到底是不是优质品牌、景观打造如何、层高到底有多高,一看便知,根本难以作假。不过现房比期房在价格方面恐怕就要高一点了,而且升值、炒作的潜力也没期房那么大了。

一旦现房时代来临,对房地产行业也将产生较大影响。首先,可能带来房企的洗牌。因为在现房销售模式下,那些靠预售资金启动项目的开发模式会被淘汰,资金实力较弱的中小开发商将被迫出局。其次,房价将趋于合理。一旦进入买方市场,以往期房销售那种不对等、不公正的游戏规则被打破,自住或改善型购房成为主流,品质将成为房价的主导因素,炒房客生存的空间会变小。另外,二手房市场可能也会受冲击。二手房最大的优势是即买即住、配套好,价格相对便宜,但二手房首付比例、交易成本比新房高,如果现房价格和二手房差不多,购房者还是更愿意买新房。

当然,以上这一切暂时还没有发生,只是侃房哥基于杭州土拍新规第一次实行后作出的推断。另外,处在楼市的各方力量都在互相博弈,市场瞬息万变,谁能说得准下次拍地后政策又变了呢。

文/王晓

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