同等价位,年轻人该选择市中心"老破小"还是郊区大新房?

注:本栏目所有观点均不构成置业投资建议。

第03期

正方

别再看"脸"!市中心老破小才是真正的"黄金屋"

这是一个看脸的世界,很多人买房时也会根据房子的"颜值"而做出选择。因此在价格相当的情况下,相对于市中心老小区难看的所谓"老破小",很多年轻人可能会选择郊区稍微宽敞一点的新房。殊不知郊区新房看上去是崭新光鲜,但是种种问题可能随着时间流逝不断涌现出来。老房子外表虽不如新房,但是其他方面的优势却是郊区新房望尘莫及的。

根据现在的杭州市场情况来看,去除个例情况,望江、凤起路、朝晖等小区均价在22000元/m-25000元/m左右。以2.5万单价,60方为例,总价大约是150万。那么150万买新房能买到哪里?大概只能买到闲林、大江东、临平山北或者更远的房子了。相同的价格,地段简直天差地别!那么我们为什么不住在好一点的区域呢?

导读:

(1)郊区配套可能才刚起步,没医院、没学校、少商业设施,居住非常难。

(2)市中心资源集中不可复制,房子只会买一套少一套。

(3)老小区二手房不管是房屋质量、产权等等都是可预期的,新房质量风险难预测。

(4)精力放在室内改造,市中心"老破小"也能焕发第二春,比起新房毫不逊色。

地段才是王道

为什么要把青春浪费在荒郊野岭?

买房子时大家都知道要挑地段,大部分二手房的小区已发展多年,有些在市中心繁华地带,交通四通八达,出行都十分方便。相比之下,以杭州的交通状况看,就算是坐地铁上下班回到郊区的至少也要花一个小时,住久了自然心生疲惫,何来居住舒适感?年轻时候时间就是财富,如果让偏远的住所浪费了太多时间,限制了活动范围,该是一件多么可悲的事情。

(郊区新房周边)

另外,很多人向往回归市中心,是因为在市中心,不仅有四通八达的公共交通,周边各项生活配套和教育配套都相当完善,而郊区的配套可能才刚刚起步,没医院、没学校、少商业设施,要实现天天居住非常难。在这样的情形下,已在那里买了房的人不少后悔自己当初的选择,打算出售后重新回市中心买房;而准备在那里买房的人则打消了住在郊区的念头。因此从地段来讲,市中心明显更适合年轻人居住。

市中心资源集中不可复制

卖一套少一套你还看不明白?

杭州最美的景观在哪里?最有文化的街区在哪里?最好的学校在哪里?最好的医院在哪里?最繁华的商场又在哪里?要回答这些问题,无一不和市中心有关。这些"最"字绝大部分不存在复制性。而郊区的很多住宅都是可复制的,周围环境类似,在一片白地上,可复制硬环境,如景观、户型;也可复制软环境,比如物管。而市中心的街区、文化都存在不可复制的稀缺性。

(市中心老小区周边)

新房有风险!一不小心就烂尾

二手房所得即所见

老小区二手房不管是房屋质量、产权等等都是可预期的,只要在看房时多留几个心眼,带上专业人员检测都不会有太多问题。而新房许多都是期房,往往会出现合同与交房后的新房严重不符,甚至可能会出现"烂尾"现象。我们经常能在网上看到业主为了自己的新房质量问题和开发商斗智斗勇,浪费大量时间和精力,换来的房子也不一定合自己的心意。

对于二手房,上述这些风险几乎是不存在的。因此只要耐心仔细地寻找二手房源,根据自身需求很容易就在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房屋。

精力放在室内改造

"老破小"也能清新唯美

老小区虽然外表陈旧,但是自己的家却可以通过自己的双手完美改造。我们经常能看到老房子改造成功的案例,只要自己能多花一点心思,老房子也能焕然一新。老房功能规划要仔细,但在空间功能重新规划,业主发挥自己创意的同时,一定要注意承重墙的养护与具体空间的可用性两个问题。

(图为改造前后对比)

硬件的问题解决之后,软装就是看个人喜好,认真把家里布置好好了,市中心"老破小"也能焕发第二春。比起新房毫不逊色。

总体来说,老城区的房产,集中了城市中许多最好的资源,既有文化底蕴,土地又稀缺,外环境来说看,这几年有关部门大力度地进行了城市道路整治、城市建筑外立面整治和景观整治。庆春路、凤起路、体育场路、环城北路……这几年,市中心主要的几条城市道路几乎都进行了整治,路宽了,绿化好了,老小区也重新变"新"了。面对这样焕然一新的市中心"老破小",你真的还愿意去郊区住华而不实的大新房吗?


反方

买房你还只考虑地段吗?年轻人,你这是在早衰啊!

买新房还是二手房?这是所有买房人面临的一大选择。一方面,二手房的配套成熟、地段好,去哪里都比较方便;但是另一方面,二手房外观陈旧、小区环境较差,居住的舒适度会大打折扣。那么,在同等价位下,该选择市中心的“老破小”还是郊区的大新房呢?

小七认为,对于年轻人来说,就应该毫不犹豫、坚定的选择郊区大新房,因为年轻人相对来说更加追求生活品质。接下来,小七就从房子本身、小区环境以及最重要的钱这三个角度细细分析郊区大新房的优势所在!

导读:

(1)郊区大新房户型完善、拥有更加强大的功能;

(2)新房物业管理规范,避免了老房子因维护不当间接贬值的窘境;

(3)市中心老破小停车难,依旧需要地铁出行,地段优势并不明显;

(4)新房和二手房在贷款上有很大区别,新房的资金压力小于二手房;

(5)市中心老破小以中老年人为主,年轻人追求生活品质,无法融入环境。

(杭州下沙某新房实景图)

壹丨户型不断革新,新房有更加强大的功能

户型,是一个住宅最核心的部分。在过去的近二十年时间里,杭州楼市的户型设计发生了翻天覆地的变化,在品质的打造、创新方面领跑全国前列。

以90方来说,其他地方基本以两房为主,而杭州新房的90方可以做成三房两厅一卫或者两卫,有的还能够做成四房甚至是微墅。即使是小户型,也可以在得房率不变的情况下,用更小的面积实现更强的功能,例如增加储藏间、书房等。

(杭州市中心某老小区实拍)

但市中心的诸如朝晖、古荡、翠苑等小区,基本都是福利分房取消前的产物。当时的住房由国家建设,或由单位筹建,以较低价格出售给职工。面积主要分为三个级别,70平左右的大房、50平左右的中房以及30平左右的小房,很少有90平以上的户型。而且这些户型在设计上,只能简单满足最基本的居住功能,解决 "住"的最低层次需求,基本不能解决厨房的采光、通风等等问题。

因此,对于工作繁忙的年轻人来说,当然应该注重居住的舒适度。而郊区的大新房在户型设计上更具特色、更加舒适,功能也更加完善。

贰丨物业规范配套齐全,新房升值空间大

买房时,小区的环境毫无疑问是另一大决定性因素,这就不得不提新房和二手房在物业管理上的差距了。尽管老旧小区物业费用都很低,甚至没有物业费,为日常支出省下一笔钱,但是在物业管理上也存在很大的问题,如卫生条件差、门禁、安保、消防不到位等;而新房开发商在物业管理上都越来越规范,这也就避免了老房子因维护不当间接贬值的窘境。

(杭州老小区停车难)

此外,如今开发商都十分注重小区绿化、景观造型及配套设施建设等,小区内部的配套建设也不是二手房可以相提并论的。其中最为明显的就是车位,市中心的二手房车位数量都严重不足,无法停车或乱停车的现象时常发生,很多人依旧需要地铁出行,这样和郊区的大新房相比地段优势并不明显,郊区甚至比市中心更加便利,因为随着城市的发展越来越边缘化,郊区的地铁发展飞速,几年内杭州的地铁将能通往各个方向。

(网传最新杭州地铁规划图)

因此,实际上郊区的大新房在升值潜力方面,明显高于市中心老破小,而且未来的年轻人只会更加看不上老破小,从而导致没人接盘。

叁丨贷款更加方便,新房资金压力更小

随着房价的大幅增长,对于年轻人来说,不管是买新房还是买二手房,基本都是依靠父母的资助以及贷款来实现。而在贷款上,新房和二手房也是有很大区别的。

首先,在贷款额度上,不论是商业贷款还是公积金贷款,新房的首付压力都更小。以商业贷款为例,新房的商业贷款首付款按照购买时的市场价,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来决定,最高能贷到七成;而二手房商业贷款额度是按房产评估值和房产成交价取低原则来决定的,评估值一般低于评估价,大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。

此外,在贷款年限上,新房也超过二手房,这也就意味着新房的还贷压力也小于二手房。一般来说购买新房的贷款年限可以达到30年,但如果购买二手还需要考量二手房的房龄。不仅如此,购买二手房还有一笔很复杂的交易税费需要承担。因此,即使是同样价格的新房和二手房,新房在资金上的压力明显小于二手房。

综上,郊区大新房的优势其实是非常明显的,而且对于年轻人来说,二手房的邻居实在参差不齐,大多以中老年人为主,生活习惯等各方面都和年轻人不一样。年轻人住在市中心的老破小里,难以认同这种生活氛围,根本无法融入环境。因此,小七摸着良心说,年轻人就是该住郊区大新房!

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