杭州是一座非常宜居的“低密城市” 平均容积率不到2

本地资讯都市快报黄煜轩2019-02-02 08:11

几天前,位于上海市中心南京西路附近的一宗商业地块拍卖,以65216元/平方米的楼面价刷新上海商业地块的地价纪录,比杭州百井坊地块55285元/平方米的楼面价还高出了每平方米近万元。

同时,这宗地块高达9.49的容积率也成为众人关注的焦点。

9.49的容积率是什么概念?

简单说,就是一块土地上的总建筑面积是用地面积的9.49倍。与之对比,杭州的同类地块,如百井坊地块,容积率为4.33,比上海南京西路商业地块低了一半多。

容积率直接关联着居住的舒适度

根据现行城市各类居住用地的控制性详细规划,各类房型的容积率有一个大致标准:独立别墅为0.2-0.5,联排别墅为0.4-0.7,6层以下多层住宅为0.8-1.2,11层小高层住宅为1.5-2.0,18层高层住宅为1.8-2.5,19层以上住宅为2.4-4.5。

对城市来说,容积率体现了对土地的利用,而对于居民来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

我们对2018年杭州市区出让的所有住宅、商住、商业地块的容积率进行了统计,算出这些地块的平均容积率在1.5-1.8之间。其中,主城区地块的平均容积率相对较高,为2.73左右。

在所有的住宅地块中,容积率在2.0-3.0的地块占了大多数,共有69块,1.0-2.0之间的地块共有19块,3.0以上的地块仅为3块。

可见,容积率在2.5上下的住宅地块正成为杭州土地市场的主流,在主城区、萧山、余杭都有较多分布。容积率2.0以下的地块,则多分布在富阳区和临安区。

杭州是一座非常宜居的“低密城市”

总体来说,与全国乃至全世界各大城市相比,杭州都是一座宜居性非常好的低密度城市。

在成都、重庆等地,楼盘历来以“高密”著称,楼盘容积率在4.0以上的很多。哪怕是对容积率严格管控的上海,全市的整体容积率也有2.5左右。

事实上,随着杭州近几年土地价值的不断提升,对土地利用率的要求也越来越高,容积率有小幅度提升。尤其在热门板块,楼盘的容积率大多在2.5以上,有的超过3.0,容积率低于2.0的低密地块在杭州中心城区已不多见。

很多开发商会在容积率允许的情况下,将容积率2.5-3.0之间的地块以几幢高层加上数十栋排屋的搭配进行设计,比较有代表性的有凤起潮鸣、滨江金茂府、中国铁建西湖国际城等。

对比其他城市的商业地块,杭州商业地块的容积率同样不高。除了钱江新城一带来福士广场、浙江财富金融中心等商业地块的容积率突破了5.0,其他城区内的多数商业地块,容积率基本都控制在5.0以下。

杭州的城市建设

与山水有着高融合度

容积率作为城市发展建设的基础性指标,它和绿化率、限高标准等因素,决定着建筑物的模样,以及一个片区甚至一座城市的整体风貌。

杭州将山水之美、历史文脉、可持续发展综合考虑,统筹布局,长期保持着较低密度开发,构建起独具特色的城市景致。

东南大学城乡规划学专业博士生小郑认为,杭州目前住宅地块的容积率,“整体处于一个非常理想的状态”,正适合市民生活。

“我在成都见过容积率5.0甚至更高的楼盘,不大的土地横七竖八地挤下十几幢高层塔楼,密不透风,很多阳台晒不到太阳。”他还提出,“城市中心的商业土地可以再提高容积率,能够集聚人气,带动经济,也是城市特征的一种体现。”

2017年11月,成都明确提出将市区的住宅土地容积率进行回调,调整后的成都城市核心区住宅容积率最高控制在2.5,一般地区和特别地区分别控制在2.0和1.5以下。这或许也是我国城市土地容积率变革的一种新动向。

杭州市城市规划设计研究院原总规划师汤海孺认为,杭州目前整体的容积率设计正合适。他说:“每个城市有着自己的特殊性。杭州有非常美丽的山水自然景观,这是需要全盘考虑的。杭州建筑物容积率的设计受景观、高度等多种因素的限制,奔着成为更宜居也更具人文底蕴的方向发展。”

绿水青山,是杭州的基因,也是这座城市的坚守。杭州在城市建设的过程中,一直尊重宝贵的自然山水景观资源。市中心、西湖景区一带的建筑物为了保护西湖景观而进行了严格的限高。前不久,香格里拉东楼为了给市民一个“好看的天际线”,还拆降了两层,这些都体现了杭州城市建设与山水的高融合度,也正是杭州的独特韵味、别样精彩。

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