横盘模式开启 以临安为起点 杭州土地市场大面积遇冷?

原创文章腾讯房产·杭州站小尹2018-08-20 10:19

如同地球会经历春夏秋冬有规律的四季,杭州楼市也有其自身的周期性规律。2016年以来,杭州无论是新房市场还是土地市场,都在不断上行。进入2018年下半年,这波行情似乎告一段落了。

自7月以来,集中“推地潮”开启,杭州主城、余杭、萧山等板块地价都呈现不同程度的下跌。“低溢价率”、“底价成交”、“流拍”成为下半年土拍关键词。

在新房限价、房企资金收紧等背景下,那个“地价随随便便就封顶,争先恐后拍自持”的时代已经过去,房企拿地回归“理性”。

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杭州土地市场大面积吹冷风,必定会有一个起风点,而这个点,便是临安。

临安土地市场的高低起伏可以用“魔幻”来形容。去年开始多重利好加持的临安,迎来了全国各地的投资客。然而,临安却为杭州土地市场产出了第一块流拍土地,第一个不用摇号楼盘,第一个无人登记的非低密楼盘。

4月24日,临安五宗地块出让,其中就有两块流拍。其中天目医药港单元宅地在上周五二次拍卖,最终由美好置业以底价拿下,折合楼面价9700元/㎡。

遥想去年夏天一场无封顶无自持比设置的土拍, 一天内接连刷新了临安的地价,最终,最高记录停留在13662元/㎡。

而自从4月流拍后,临安土地的成交大多“0溢价率”,目前宅地最低成交楼面价为9400元/㎡,与地王楼面价相比来计算,地价下跌了31%。

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萧山区今年也是供地大户。加上8月将出让和挂牌的地块,余杭推地2188亩,而萧山推出地块2508亩,比余杭的供地面积还要多。该板块拿地价的跌幅同样令板块内的地王“背后一凉”。

就萧山南部卧城板块来说,该板块的地价标杆是禹洲在2017年5月以楼面价20060元/㎡+ 2%自持拿下禹洲蜀山地块。据悉,当时这块地吸引了9家开发商共同竞争。

而7月30日,该地块北面蜀山单元F-06-1地块开拍,最终由旭辉以约37.1亿元的成交总价捡漏,成交楼面价13473元/㎡,溢价率0.54%。

虽然旭辉蜀山项目要求配建26432平方米的中小学用地以及3528平方米的幼儿园用地,但即使折算成实际楼面价,也远低于禹洲蜀山项目的20060元/㎡+ 2%自持的地价。

8月6日,南部卧城出让两宗地块,其中萧山区良种场地块在当天上午终止挂牌。另一宗蜀山单元F-06-2由“金融大鳄”平安以14189元/㎡拿下。地价下跌已成事实,南部卧城的土地市场开启横盘,地价维持在每平米上下。

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最后,我们说一说主城区的高端改善板块申花和高价板块钱江新城以及多宗宅地出让的滨江区。杭州土地市场的急转已经波及到主城区。

7月6日,滨江西兴北单元R21/R22-01地块由绿城以33625元/ m?的楼面价竞得。7月16日,滨江共2宗地块出让,滨江中心单元滨江中心单元R21-05A地块竞拍拉锯战持续3小时,房企谨慎又执着,最终以32638元/m?楼面价由温州时代竞得。两宗地块相比,时代地块地段和配套更为优越,楼面价却小幅下降了约3%。

而当天出让的另一宗浦沿单元地块紧邻四号线,以21797元/m?成交楼面价由富成控股竞得。房企这三次的拿地代价上基本上低于滨江区近两年出让的地块。

7月16日钱江新城南星地块的出让也是凉意满满,杭州第二贵的地保利滨江·上品项目(地价44460元/㎡)就在板块内。南星地块最终由滨江以36086元/㎡的成交楼面价拿下。楼面价跌幅达18.8%。

8月6日出让的主城区申花宝地,楼面起价24775元/㎡,最终由九龙仓以27923元/㎡的楼面价拿下。这是九龙仓在申花板块的第三个储备项目。

对比九龙仓前后拿下相邻的三块地的成交楼面价,从40536元/㎡+6%自持到39024元/㎡,再到今日成交的27923元/㎡。虽该地块需配建公共租赁住房。算上成本,该地块的实际楼面价约3.3万元/㎡,不算上首次拿地6%的自持比例,地价也跌幅达21%。

而申花地价跌回3年前,基本已经确定了杭州土地市场开始回调的事实。

中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,全国房地产市场土地流拍共796宗。而一线城市土地流拍13宗,该数据创了2012年以来的新高。随着地价的下跌,各地块的地价会在一个相对合理的区域稳定下来,横盘模式或许会是杭州土地市场接下去的常态。而土地市场不再火爆,新房上涨的推动力将褪去。最终,土地市场地价回落必将传导到新房市场。

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