萧山南卧18个月卖地163万方 地价下跌或走势成谜

“蜀道难,难于上青天。”这句话,对于先后进入萧山蜀山区域的开发商而言,或多或少都会有所感触。

萧山蜀山,又名南部卧城,卧城从字面意思理解便是“睡城”,一般指距离主城、产业区很近的卫星城,蜀山便是萧山原本市中心潘水城厢的延伸。

蜀山以“南部卧城”的名义进入楼市视线最早可追溯到2011年,卧城首个集住宅、商业于一体的开元广场亮相。而最早进入卧城的外来房企则是恒大、农房、新城、北辰等,时间均在2014年前后,可以说,南部卧城是萧山第一个吸引外来房企的大鳄池,远早过现在如日中天的钱江世纪城、市北和北干。

一难:2017年至今卖地163万方,无一盘上市,库存高企

其实,首批进入南卧的开发商的际遇也各有造化,伴随着降价、维权、捂盘等等字眼,南卧不少开发商2014年、2015年过得如履薄冰,直到2016年楼市全面上行,南卧才算恢复过来,开始消化早先的库存房源。

此外,前几年南卧的新增供应量也很少,2016年仅出让两宗地块,目前均已开盘,为碧桂园天麓府和佳源湘湖印象。

但随着库存的逐渐消耗,南卧从2017年开始又进入大量出地状态,据统计,南卧在2017年至今,共推出地块11宗,1宗因土地规划调整暂停出让计划,因此真正成交的宅地有10宗,总出让面积61.29万方,可建面积162.8万方,总成交金额270.7亿,是目前萧山区土地储备粮最大的一个板块。

萧山南卧18个月卖地163万方 地价下跌或走势成谜

(南部卧城2017年至今出让地块一览)

入驻房企再次呈现大鳄池状态,从本土的滨江、绿城、德信,到外来的禹州、东原、旭辉、平安,共涉及九家房企,其中德信拿地两宗。

在这10宗地块中,可建面积超过15万方、未来将建成大体量楼盘的地块有7宗,体量最大的是旭辉于今年7月30日拿的蜀山F-06-1地块地块,可建面积27.5万方。

在拿地单价来看,最贵的是禹州,楼面价20060元/方,现房销售,自持2%,其次是绿城桂语朝阳,楼面价20059元/方,自持8%。

从一般房企的开发节奏来讲,从拿地到开盘一般在12个月左右,杭州节奏比较快的房企平均为10.5个月左右。由此推算,南卧从2017年5月开始至今的10宗宅地,至少有一半地块预计在今年下半年上市。目前,已有案名的有绿城桂语江南,滨江碧桂园卧城印象,德信碧桂园印江南等楼盘,开盘节点均未明确,但未来一年内该板块的供应预计将会爆棚。按照楼市销售高峰期2016年-2017年来算,该板块这两年成交7700余套,总面积超80万方。那么,即使未来该板块暂停土地供应,消化这些库存也需要两年时间。

二难:南卧地价下跌,危机四伏?

杭州土地市场的骤凉,这已经没有太多争议了。

抛开临安来看,热门地块的凉意从萧山市北建设三路开始开启,一路蔓延。今年7月30日,旭辉以楼面价13473元/方拿下蜀山地块,溢价率0.54%。旭辉蜀山地块紧邻板块地王禹州地块,短短14个月,不算自持和现房销售,地价跌了33%,虽然该地块体量庞大,但是彻骨凉意已肉眼可见。

在一周后,卧城再出两宗宅地,于是就发生了萧山区第一宗因规划调整暂停出让地块,另一宗蜀山单元A-06-2宅地进入了正常的拍卖流程,从地理位置来讲,该宗宅地可以吊打该板块之前出让的任何地块,无缝连接潘水,周边地铁、商业配套几乎都有,应该说是南卧板块城市界面最好的一宗宅地,然而最后依旧是低迷状态结束,三轮游,楼面价14189元/方,溢价率5.89%,由平安竞得。

那在地价接连跳水后,南卧是否真的处于危机四伏的状态?从2017、2018年南卧出让的地块平均楼面价来讲,在16600元/方左右,而南卧目前开盘的项目,能领出预售证的毛坯价格基本在19000元/方,这是否预示着未来新入市的楼盘润例空间极其有限?

之前有传绿城桂语朝阳开盘价最起码在三万+,虽然桂语朝阳的地铁优势很明显,又有品牌优势附加,但是购房者对于南卧板块的心理价位能否突破三万,还是有待市场的考验。

此外关键是当大批量房源上市后,是不是有那么大的购买力呢?这一点也是很难下结论。

虽然佳源湘湖印象7月两次摇号,第一次摇号中签率低至1.9%,共3564组家庭;第二次中签率2.75%,共2252组家庭。

但这是建立在南卧近两年,新盘推出寥寥无几基础上的,如果真的迎来大批供应量的话,会否出现粥多僧少的场面?这很难说!但是板块内的竞争会很激励,这是肯定的。

三难:对于刚需购房者而言,南卧是个称职的睡城吗?

当我们说了那么多南卧库存和地价上的危机后,我们要回到居住最原始的生活需求方面,就是南卧是不是真的是个称职的睡城?

从现有的状态而言,显然南卧并不是。除了地铁2号线沿市心路辐射区域,其他南卧的交通并没有太多的优势,风情大道长期拥堵,商业配套只能依靠潘水,然而随着城市北移,潘水、城厢一带本身也就岌岌可危。

教育方面也比较落后,并没有拿得出手的小学,有购房者居住开元名郡,最后选择开车20分钟去更南的临浦小学读书就是案例。

不过利好也不是没有,南卧首个综合体开元广场已经开建,共有11.2万方的商业体量,规模尚算适中,这将大大提升南卧的商业配套。此外,浙江大学附属第二医院也将落址在南卧风情大道附近,并有增加地铁线路的规划,对于周边滨江、德信等几个南卧楼盘来讲,有一定利好,毕竟目前南卧风情大道区域的楼盘交通问题还是比较明显的。

然而南卧要走的路会更长,对于本身并没有产业优势的南卧,要打造睡城,只能依赖周边的产业。显然南卧周边的产业发展并不如人意,甚至还不如义桥,义桥还有滨江区高新产业优势附身。而南卧北接潘水一带居民区,再往南是临浦,产业购买力都有限。

南卧唯一能依赖的或许只有紧邻的湘湖,从规划来讲,湘湖未来几年会有比较大的调整,从单纯的旅游产业会往金融小镇、会展等产业发展,也许湘湖的多渠道发展会为南卧注入活力,这或许也是南卧最大的生机?!

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