“租购并举”新楼市 地产人从卖房子到当管家

本地资讯浙江日报方臻子2017-11-15 07:26

目前楼市呈现出新意——往年常见的“金九银十”成色不足,取而代之的是热点城市二手房成交量大幅降低,房价涨幅持续回落,新增房贷占比不断回调。

购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。未来,要让住房回归居住本义,让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是其中十分关键的一环。

一个房地产人的

新征程

“最近接到不少朋友的咨询电话,杭州二手房市场有些退烧,很多人都在纠结当下要不要买房。不买,确实有自住改善的需求;买,现在高位接盘的可能性又较大。”被咨询者名叫沈飚,是朋友眼里的业内资深专家。

“如果今天有很好的房子提供给他们租赁,他们在住得更好的同时,也不用纠结会不会当接盘侠了。”朋友们的痛点让沈飚思考,“购房这个行为有着两方面的内涵:一方面是投资,另一方面是消费。前几年,很多人从投资角度看待买房,‘有钱就买,没钱才租’‘买房的都赚钱了,没买的早晚吃大亏’几乎成为大家的基本共识,消费内涵被极度弱化。我们要做的,就是把消费从投资里剥离开来,让租房成为一种新的消费模式。”

住房制度要从一元结构的“购房”转向多元结构的“租购并举”,沈飚的从业经历与这一转变颇为契合。去年,就在杭州楼市新一轮上行动力最为强劲的当口,在赞城房产做了近20年住宅和商业地产的沈飚,出乎意料地转型当起了“管家”——2016年7月,一家开发运营存量不动产的公司“大悦资管”在杭州成立,沈飚成为其杭州“群岛”公寓的总经理。

“存量房这个‘世纪难题’,得有人去解。”个人职业转换,基于对房地产市场的深刻认识。目前,房地产主要矛盾已经出现历史性巨变,主要矛盾从过去的“房子不够”“住房短缺”,进入到资源配错导致的不均衡、不充分问题。

国家统计局的数据显示:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%,年均增长分别为2.7%和5.4%。这还不包括大量的商业地产、写字楼、村集体留用地等。

“中国已经有那么多的房子,很多人手里有几套房子,也有很多人没房子。”沈飚认为,“优化存量资源配置”,扩大优质供给,实现动态供需平衡等,是可以通过租赁企业的市场化运作,来匹配房与人,让房子回归居住属性,让全体人民住有所居。

同时,见证过了楼市的“黄金十年”,也在杭州房地产“失落的五年”里熬过,市场如潮水般起起落落,让沈飚在“大牛市”里仍保留着警醒:“不知道在哪个点上,会有很长一段时间的沉寂期在等着我们,需要尝试着走出‘舒适区’找点有意义的事做。从增量开发到存量服务,是房地产行业走向成熟的必由之路。感觉我们还是可以做点事情。”

一门老生意中的

新契机

“在我国住房供应体系中,租赁市场是一个明显的短板。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来,短板表现在多个方面:供应量短缺,尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,租赁住房供应显著不足;质量不佳,市场租赁房源“老龄化”,不适应市场需求;经济主体分散化,多以个人业主出租为主,缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,缺乏成熟的契约精神和法律规则约束,随意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。

“我们想提供给市场的,不是无奈地租房,而是一种可以自由选择的居住方式。即使你有房子,也会选择租房的生活,因为这让你住得更好。”今年7月,“群岛”的第一个集中式租赁公寓MOMA在杭州滨江落地,凭借超高颜值和超前的设计理念,瞬间成为“爆款”,其相对高端的定位也在市场竞争中独树一帜。租户调查发现,不少人在杭州有房,租住在“群岛”里是他们选择的更好生活方式。

沈飚告诉记者,事实上,做长租公寓的想法从上一次杭州楼市的低点就开始有了,至少“沉淀”了四五年。

这期间,沈飚观察到2012年互联网进入房地产时,租赁行业第一次被吹上了风口,“但互联网的模式与正常产业的发展模式不太一样,喜欢用钱来砸出消费习惯,在长租公寓里,互联网的模式终归不能解决所有问题,那波风投走后,租赁行业的社会关注度和投资都变少了”。

直到去年,整个行业都感觉机会来了。“起初,也是抱着试试看的心态开始做‘群岛’,因为不知道政策会有什么变化,不知道风口什么时候会来,不知道这个产业什么时候能正常化。今年5月份,还有很多人会跑来问我:长租行业不赚钱,你们为什么要做?现在竞争激烈,你们拿房的渠道是怎么样的?”

时至今日,问这些问题的人越来越少。今年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取包括杭州在内的12个城市开展试点,长租行业迅速成为了朝阳产业。根据链家地产预测,未来租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,这是一个需求空间广阔的市场。对于杭州市场,来自万科的测算显示,杭州青年租房人数约216万,青年租房市场规模约144万间,这部分的租赁市场规模就可高达518亿元。

自今年被确定为全国12个住房租赁市场试点城市之一以来,杭州积极响应,在制定政策、租赁土地供应、建立租赁平台等方面均迈出了步伐。杭州陆续推出了多项举措:8月,杭州发布《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条工作举措;9月,全国首个智慧住房租赁平台上线试运行,实现了监管和服务模式大变革;未来3年,杭州新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

“长租公寓,其实是门老生意中的新行业。就像盒马生鲜,也是超市这门老生意里变化出来的新事物。”沈飚说。

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