应对商办调控换位存量思维 部分北京房企抱团长线运作

各地动态21世纪经济报道张敏2017-08-13 08:30

为应对北京市发布的商办调控政策,以及当前趋于“冰冻”的商办市场,在其中布局的房企正在思索“突围”方式。近日,北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋、旭辉等房企,成立北京商办联盟,共同探讨商办市场破局之路。

这是自3月26日北京出台商办调控政策以来,北京房企的首次大规模“回应”。上述参与联盟的企业,也是北京商办类项目存量较大的企业。但具体如何运作,需视各家实际情况而有所差别。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,中国住宅市场进入相对平稳的发展时期,在商办市场领域,随着存量时代的到来,房企应改变思维,更加注重资金的平衡和管理运营能力的提升。

中原地产统计显示,当前北京商业办公类项目的库存在千万平方米规模,其中公寓仅占不到两成,商业、写字楼存量占据八成。随着“商改住”的禁止,未来这部分项目的去化将成为房企的重要挑战。

存量规模巨大

由于产品性质原因,商业地产的去化速度通常不及住宅。但过去这些年,北京一些商业地产项目通过“商改住”的形式进行出售,从而实现快速去化。即开发商将写字楼、商铺等项目改造成住宅的形态来出售。

2016年以前,商住类产品只是北京纯住宅产品的补充。但随着需求的释放,该类产品在市场中的比重不断上升。尽管监管部门一直禁止“商改住”的做法,并提示该类产品的政策风险,但仍然难以阻挡这一趋势。

据亚豪机构统计,2013年-2015年,北京商办类住宅产品的年均成交量在2万套左右,占商品住宅的比重不超过30%。到2015年,该类产品成交均价不超过3万元/平方米,相比住宅类产品,价格优势较为明显。

2016年,商办类住宅的成交套数骤增至67617套,增幅达到200%。商办类住宅在商品住宅中的比重达到59%。当年北京商办类住宅的成交均价为37383元/平方米,同比涨幅达到27%,套均总价更是由2015年的376万元上涨至571万元,同比增长51.9%。

2017年3月26日,北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,其中规定“新建商办最小分割单元不得低于500平方米”、“在建商办只能销售给公司”、“二手商办销售要符合严格条件”,并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。这些条款的出台,将商办市场的增量和存量一并控制在内。

尽管此后北京放开了中介机构对二手商住房的代理,但这一文件对商办市场的打击仍然十分巨大。

亚豪机构数据显示,2017年初至3月26日,北京成交商办类住宅项目9933套,占商品住宅的比重为60%。3月27日至8月初,成交的该类产品不足1500套。

很多房企曾寄望于商住房作为消化商业项目的手段,并曾入手为数不少的商办类地块。但随着该政策的出台,这类产品只能以商业、办公的形态进行运营,去化速度将明显放缓。

据中原地产统计,截至3月26日商办调控新政出台,北京商办类库存面积达到1090.38万平方米,突破千万级别。其中商住公寓存量面积为169.41万平方米,商业存量面积为450.69万平方米,写字楼存量面积为470.28万平方米。

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