如果调控继续 杭州还有哪些子弹可以打?

本地资讯每日商报周坚洪2017-05-17 07:32

如果调控继续 杭州还有哪些子弹可以打?

从2016年下半年开始,中国楼市进入了新的调控周期,据不完全统计,从去年“930新政”至今,全国已经有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。

进入2017年,楼市调控脚步不停,持续出台“补丁式”的调控措施,在各个方面查漏补缺,堵住“炒房”的各种漏洞。如今,“限购+限贷+限价+限售”已经成为热点城市的楼市调控标配,接下来,二线城市或将全面进入“四限”时代。

5月份以来,北京、上海、重庆、深圳、武汉、郑州、成都、南京等20余个城市先后出台了房产调控政策,在这个大背景下,杭州是否会加入调控升级的队伍中?如果是,那么接下来杭州还有哪些“子弹”可以打?

1、限售

如果说限购和限贷是楼市“老生常谈”的调控手段的话,那么限售绝对是今年横空出世的新措施。

“限售令”肇始于厦门。今年3月23日,厦门市发布楼市新规,要求新购住房需取得产权证后满两年方可上市交易,这也是全国首个推出类似政策的城市。专家认为,“限售令”的目标直指炒房客,普通购房者通常不会在领证两年内便上市交易,此举将有效破坏房产炒作的套现机制,压缩炒房客“快进快出”的获利空间。

在厦门宣布限售后,这个政策迅速扩散到全国各地,此后短短20天内,全国已经有11个城市在各自的楼市调控中加入“限售”的内容,包括了厦门、成都、福州、青岛、广州、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州。

此后,实施限售措施的城市版图仍在不断扩大,截至目前,据不完全统计,全国已经有超过20个城市实施“限售”。

最近几天,限售的城市名单中,加上了开封、芜湖和南京。

5月13日,南京市发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,规定购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民,执行住房限购政策。

其实,杭州对于限售并不陌生。在今年3月29日开始实施的新政中,就有关于“限售令”的规定,不过目前只是针对企业。新政提出,增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限,需满3年方可上市交易。

2、公证摇号

买房摇号在楼市里并不少见,不过,公证摇号与普通的摇号购房并不相同。公证摇号的政策,目的是遏制投机炒作和恐慌性购买,消除卖方和中介的不当行为,保障普通人的购房权益,体现公平公证原则。

最先将公证摇号纳入调控手段的是上海。5月4日晚间,上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

紧跟着上海,南京也在5月13日出台的楼市新政中加入了公证摇号的内容。南京规定,取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制,按照“公开、公平、公证、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。

3、商业地产管控

在住宅限购以后,商业地产开始成为楼市的主力军。以杭州为例,在4月份成交的15051套新房中,商业地产占比54.9%,历史上首次占比超过了住宅。

目前,在北上广深四大一线城市,楼市调控的触角已经蔓延到商业地产。对于二线热点城市而言,如果调控继续扩大,商业地产或许也会被纳入调控大局。

3月26日,北京宣布将对市内商办类项目进行监管。根据《公告》,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求不予批准;销售对象应当是企业、事业单位、社会组织,并不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

3月30日,广州发布新一轮的房地产调控措施,剑指商办项目:房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位,法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。新政之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人,个人取得不动产证满两年后方可再次转让。

4月21日,上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,指出,办公用地不得建设公寓式办公;商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店;办公、商业可售部分以层为单元进行销售。此外,社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。

深圳在近期针对商业物业,同样出台了新规,规定建筑平面布局,不得采用住宅套型式设计,要求设计单位、施工图审查单位、建筑单位,不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件,否则依法处理等。

4、其他手段

在今年“打补丁”的调控过程中,不同城市按照“因地制宜、分城施策”的原则,针对各自楼市里存在的情况,采取了不同的调控措施,成效明显。

5月10日,武汉市房管局对外发布消息,在全国率先推出装修房指导价,要求即日起全装修房根据房屋备案价执行分段指导价,最高标准不超过每平方米5000元,对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。

海南三亚在5月10日出台限购新政,全面禁止期房转让和限制现房转让。禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。该市将禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付、预购人取得不动产权证之前,住建部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的,不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。

重庆市从5月9日起优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求,暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。对首套住房认定标准是“既认房又认贷”,即职工家庭无房且无贷款购房记录,这包括商业贷款和公积金贷款。

专家意见:杭州楼市已有降温信号,暂时不会调控加码

从杭州的情况来看,“329新政”实施以后,楼市降温态势明显。数据显示,4月份杭州市区新房成交 15051套,环比3月份下降 18.7%,其中住宅成交仅占比45.1%,创下了历史新低。

面对一二线城市纷纷加码的调控新政,杭州会怎么办?记者采访了杭州透明售房研究院院长方张接。

“在新政接连出台后,目前杭州楼市的恐慌情绪和房价上涨的压力有所缓解,售楼部来访来电量明显减少,楼市出现了降温的信号,开始回归理性。因此我认为近期政府部门应该会以密切观察监测市场为主,暂时没有大力度加码调控的必要性和可能。当然,政府控制房价、维护市场稳定的决心不容置疑,如果接下来再次出现恐慌性上涨,那么不排除继续出政策的可能。”方张接表示。

在方院长看来,即使不加码,只要继续维持已有的调控政策,未来几年也会对楼市产生持续性影响。而对于限售,方院长把它比作“双刃剑”,对投机炒房行为能产生非常大的威慑力,但也会间接影响到未来二手房市场的房源供给。

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